나이스옥션 법원경매 서울북부 2021타경105026 [3] 서울특별시 도봉구 창동 552-32 은순안동숲 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2021타경105026 [3] 서울특별시 도봉구 창동 552-32 은순안동숲 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2021타경105026 | 소재지: 서울특별시 도봉구 우이천로 186-8, 3층301호 (창동,은순안동숲) | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 109,773,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2021타경105026 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 552-32, 은순안동숲 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2021타경105026 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 268,000,000원입니다.

토지 면적은 35.40㎡ (약 10.71평)이며, 토지 지분율은 3540입니다.

건물 면적은 29.81㎡ (약 9.02평)이며, 건물 지분율은 2981입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

소유자는 권OO이며, 채무자도 권OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "신창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 4층 중 1층 101호 외 3개 호로 구성되어 있으며, 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

이용 상태는 (가) ~ (라)의 네 개 호실로 나뉘어 있으며, 각 호실은 방, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 일부 호실에는 다락과 테라스도 포함되어 있습니다.

설비로는 기본적인 급배수, 도시가스 개별난방, 옥내소화전 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 도봉구는 서울 동북권의 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

인근에 신창초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 녹지 공간이나 공원 등 여가 활동을 위한 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 도봉구는 서울의 다른 지역에 비해 상대적으로 자연 친화적인 이미지를 가지고 있습니다.

교통 면에서는 인근 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 동일한 부동산에 대한 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우입니다. 이는 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, '유치권'이 존재한다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 점유하며 우선변제받을 수 있는 권리입니다. 이러한 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 채무가 될 수 있으며, 해결 과정에서 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

'토지 별도등기 있음(대지권)'은 집합건물의 등기부등본에 '대지권의 표시'란에 토지등기부등본에 관한 사항이 기재되어 있으나, 토지등기부등본 상에 별도의 소유권이나 제한 물건 등의 등기가 존재함을 의미할 수 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 가능성을 내포하지만, '대지권' 등기가 되어 있다는 점은 건물 소유자가 해당 토지를 사용할 권리가 있음을 의미하며, 일반적으로는 큰 문제가 되지 않는 경우가 많습니다. 다만, 매각물건명세서 상에 인수되는 권리가 있는지 세부적으로 확인해야 합니다.

'재매각' 사건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 기타 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 경우를 의미합니다. 재매각 사건의 경우, 입찰 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정될 수 있습니다 (본 건은 최저매각가격의 20%로 명시됨). 재매각 사유를 파악하여 입찰 시 발생할 수 있는 위험 요소를 미리 인지하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 창동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 다양한 규모의 주거 시설과 함께 기본적인 상업 시설이 분포하고 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 수요가 존재하며, 이는 주변 상권에도 영향을 미칩니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의를 위한 소매점, 식당, 학원 등의 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이지만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰, 문화 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

현재로서는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 신창초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

주변에 다세대주택 및 단독주택이 많아 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

유치권 존재: 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 정당하게 성립된 경우, 낙찰자가 해당 채무를 변제해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용과 시간, 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 허위 유치권에 대한 법적 대응이나 협상을 통해 해결해야 할 수 있습니다.

재매각 사건: 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유를 면밀히 파악해야 합니다. 자금 조달 문제, 권리관계 분석 오류, 예상치 못한 추가 비용 발생 등이 원인일 수 있습니다.

토지 별도등기: 일반적으로 큰 문제는 되지 않으나, 혹시 모를 토지 관련 권리 인수 가능성에 대비해 매각물건명세서 상 특별 매각 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

중복 병합 사건: 여러 건의 사건이 묶여 진행되는 만큼, 권리 관계나 채권 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

하지만 '유치권'과 '재매각'이라는 두 가지 주요 리스크 요인을 안고 있어, 잠재적 가치 대비 신중한 접근이 필요합니다. 특히 유치권은 해결 방안 마련에 많은 시간과 비용이 소요될 수 있는 만큼, 이에 대한 충분한 조사와 전문가의 도움이 필수적입니다.

재매각 사건은 종종 이전 낙찰자의 잔금 미납으로 인해 가격적인 메리트가 발생할 수 있지만, 그 사유를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

매력적인 입지: 서울특별시 도봉구 창동이라는 위치는 서울 내 주거지로서의 가치를 지닙니다.

교육 환경: 신창초등학교와의 근접성은 어린 자녀를 둔 가정이나 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

재매각으로 인한 기회: 재매각 물건은 유찰 후 최저가가 조정되거나, 이전 낙찰자의 잔금 미납으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

유치권 해결 시 높은 수익률 기대: 만약 유치권 문제를 성공적으로 해결한다면, 예상치 못한 추가 비용 발생을 최소화하고 권리 관계를 명확히 하여 투자 수익률을 극대화할 수 있습니다.

철저한 권리 분석 및 전문가 상담을 통해 유치권 문제를 해결하고, 재매각 사유를 정확히 파악한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계