나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1553 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1523 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 ""서귀포고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1),4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 3) 인접지와 대체로 완만한 사다리형 토지로 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호 1),4) 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
기호 3) 지적상 맹지이나, 기호 1),4)를 통하여 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),4) 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하),
가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-03)(서귀포시교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>
기호 3) 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 특정용도제한지구(1986-06-27),
가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-03)(서귀포시교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 1층건으로서,
외벽 : 외장타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 난방설비, 기본적인 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

본건은 공부상 1523, 1528-10번지 지상에 소재하는 것으로 표기되어 있으나, 현황 1523, 1528-15번지(2001년 03월 14일자로 1528-10번에서 분할) 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경1553 (1)호 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1523번지 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 장수로20번길 3-7)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 884,454,600원

* 토지 면적: 563.00㎡ (약 170.32평)

* 건물 면적: 99.45㎡ (약 30.08평)

* 제시외 건물 면적: 71.91㎡ (약 21.75평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 건축물 정보:

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕 (철근콘크리트)

* 준공일: 2001년 03월 30일

* 주용도: 단독주택

* 연면적: 99.45㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 "서귀포고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 점포상가 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호 1), 4) 토지: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 3) 토지: 인접지와 대체로 완만한 사다리형 토지로 주거나지 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1), 4) 토지는 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3) 토지는 지적상 맹지이나, 기호 1), 4) 토지를 통하여 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1), 4) 토지: 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 기호 3) 토지: 위와 동일하며, 특정용도제한지구에도 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-10-04

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황 요약:

* 토지 및 건물 등기부상의 모든 근저당권(제주은행, 전북은행) 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 2001-12-05 접수 제주은행 근저당권입니다.

* 총 등기부채권 금액은 564,400,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항 없음.

1.3. 상권분석

본건은 서귀포시 동홍동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교, 상가, 공동주택 등이 혼재된 생활권입니다. 제공된 최근 매매 정보는 연립, 연립다세대, 빌라 등 집합건물 위주로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 매매 정보 (집합건물):

* 삼성빌라(가동): 76.45㎡, 2000년식, 2026년 5월 14일 거래, 16,000만원 (약 645만원/평)

* 남양맨숀(B동): 55.77㎡, 1987년식, 2026년 5월 5일 거래, 8,300만원 (약 490만원/평)

* 도담빌리지: 84.73㎡, 2017년식, 2026년 7월 20일 거래, 23,000만원 (약 898만원/평)

제공된 집합건물 매매가는 8,300만원에서 23,000만원 사이에 분포합니다. 본건 단독주택의 감정가(884,454,600원)는 이러한 집합건물 시세와 큰 차이를 보이며, 본건은 토지 면적(563.00㎡)이 넓은 단독주택임을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 서귀포고등학교, 서귀포중학교, 동홍초등학교 인근

* 문화/여가시설: 기당미술관, 서귀포올레시장 등 접근 용이

* 편의시설: 주변 상업지역을 통한 다양한 편의시설 이용 가능

* 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 건물 면적 외에 71.91㎡(약 21.75평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 현황, 법적 하자 유무, 이용 가치 등을 추가 확인해야 합니다.

* 토지 일부 맹지: 기호 3) 토지가 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통한 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 향후 인접 필지 소유권 변동 시 진입로 확보에 대한 잠재적 리스크를 고려할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 특정용도제한지구 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 동홍동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 제시외 건물까지 일괄 매각되는 특징이 있습니다. 권리 분석 결과, 인수할 임차보증금은 없으며 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 여건이 양호하며, 교육시설 접근성도 우수합니다. 다만, 제시외 건물의 현황 파악과 토지의 개발 가능성 등을 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 제공된 주변 집합건물 시세 정보는 본건 단독주택의 평가 가치와 큰 차이를 보이므로, 단독주택 시장에 대한 별도의 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 임대차 보증금 및 말소되지 않는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 563.00㎡(약 170평)의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 단독주택 희소성: 도심 내 단독주택은 희소성이 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제주도 투자 가치: 제주도라는 입지적 특성을 고려할 때 관광 수요 등을 바탕으로 한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 884,454,600원입니다. 제공된 주변 집합건물 매매 정보(8,300만원 ~ 23,000만원)는 본건 단독주택의 감정가와 시세 형성에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

통상적으로 권리관계가 깨끗하고 인수할 보증금이 없는 우량 물건의 경우, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

이를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 710,000,000원 (7억 1천만원)을 제안합니다.

본 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.