나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1526 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1238-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 소재 '용수저수지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 ‘지적개황도’와 같이 본건 기호(1) 지상에 임차인 소유의 이동식 창고 1동이 소재함.
- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 판넬노출 마감 등,
바닥 : 에폭시 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 ‘지적개황도’와 같이 본건 기호(2) 내부에 조립식 냉동창고 1동, 조립식 냉장창고 1동이 소재함.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1526 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1238-1

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 485,242,000원

토지 면적: 1310.00㎡ (약 396.3평)

건물 면적: 132.80㎡ (약 40.2평)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 종류: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리에 위치하며, 용수저수지 남측 인근 지역으로, 주변에는 숙박시설, 전, 과수원 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 지방도 1132호선(일주서로)이 위치하여 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역·지구 지정은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 환경 조사: 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 제주도의 경우, 쓰레기 소각장 등 일부 시설이 친환경적 운영 및 주민 편익 시설과 연계하여 긍정적인 이미지로 변화하려는 시도가 있으나, 해당 물건지 주변으로는 명확히 인지되는 혐오 시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 7일 접수된 열린새마을금고 근저당권 (채권액 420,000,000원)으로, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면, 본 건은 임의경매로 진행되었으며, 모든 권리(갑구의 소유권이전 등기 및 을구의 근저당권, 임의경매개시결정 등기)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 인수 대상 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 서 (서동환)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 12,000,000원 (주의: 월차임인지 연차임인지 명확하지 않으나, 금액이 큰 점으로 보아 확인 필요)

* 전입/사업자등록일: 2023년 11월 29일

* 배당신고일자: 2025년 10월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 서동환은 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 제주시 한경면 고산리는 주로 농경지와 과수원, 그리고 일부 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다. 제1종근린생활시설 용도로 건물이 사용되고 있으며, 주변 관광지와의 접근성 등을 고려할 때 소규모 상점이나 서비스업종으로 활용될 가능성이 있습니다.

* 잠재적 용도: 근린생활시설로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 또는 관광객을 위한 카페, 기념품점 등으로 운영이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황 및 향후 용도 변경 가능성 등을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 지방도 1132호선(일주서로)에 인접하여 차량 접근이 용이합니다. 제주시 중심지나 주요 관광지까지의 이동 시간은 도로 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 지역의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 용수저수지가 인근에 있어 자연 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등의 지정으로 인해 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 신규 건축이나 증축 시 해당 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 제시 외 물건: 토지 지상에 임차인 소유의 이동식 창고 1동, 건물 내부에 조립식 냉동창고 1동, 조립식 냉장창고 1동이 소재하나, 이들은 일괄매각 대상에서 제외되었습니다. 따라서 매각으로 취득 시 해당 물건들은 소유권 이전 대상이 아니며, 철거 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 등기부상 소유자가 파악되지만, 임대차 관계는 미상인 부분이 있습니다. 임차인 서동환 씨 외에 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 일반철골구조 패널지붕의 1층 건물로, 건물의 신축 연도나 정확한 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 차임 관련 특이사항: 임차인 서동환 씨의 월차임이 12,000,000원으로 기재되어 있는데, 이는 일반적인 임대차 계약과 비교하여 금액이 매우 큰 편입니다. 정확한 계약 내용을 확인하거나, 해당 금액이 연차임인지 재확인하는 것이 중요합니다. 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면에 위치한 근린생활시설 경매 물건입니다. 토지와 건물을 일괄매각하며, 감정가는 약 4억 8천 5백만원입니다. 입지적으로는 제주도의 관광지 인근이라는 장점이 있으나, 농경지 및 과수원과 혼재된 지역 특성과 함께 강화된 환경 관련 토지 이용 제한이 존재하는 점은 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내/외부에 제시 외 물건(창고, 냉동/냉장창고)이 포함되었으나 매각 대상에서는 제외되었으므로, 낙찰 후 해당 물건들에 대한 처리가 필요합니다. 임차인 서동환 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 원활한 진행을 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 메리트: 관광객 수요를 기반으로 한 상업 시설로서의 잠재력.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치 증대.

* 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수하지 않음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 485,242,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 본 물건의 입지, 이용 제한 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 약 436,717,800원 ~ 533,766,200원

최종 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.