나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51282 [1] 전라남도 함평군 학교면 마산리 산32-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 함평군 학교면 마산리 소재 '신평마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지, 축사 등의 야산지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

소형차량 접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 부정형 완경사지로서 자연림 및 일부 개간하여 전으로 이용중이며, 일련번호(2,4)는 세장형 완경사지로서 자연림이고, 일련번호(3)은 부정형 완경사지로서 임도이며, 일련번호(5~9,11)은 부정형 완경사지로서 자연림으로, 일련번호(10,12)는 사다리형 완경사지로서 자연림으로 각각 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2,4~8,11)은 소폭의 임도에 접하며, 일련번호(3)은 현황 임도이고, 일련번호(9,10,12)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(무안광주선)<고속국도법>, 도로구역(서해안고속도로)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(2) :농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,닭,오리,메추리,개)2000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>
일련번호(3) :농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(무안광주선)<고속국도법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(4) :농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(5) :농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,닭,오리,메추리,개)2000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(6) :보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(7) :보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(무안광주선)<고속국도법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(8) :보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(무안광주선)<고속국도법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(9) :농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>
일련번호(10) :농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>
일련번호(11) :농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,닭,오리,메추리,개)2000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(12) :농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리)1000미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
목록1 현황 일부 전
목록3 현황 임도
목록9,10,12 맹지
목록11 분묘 1기 소재
감정평가서에 의하면 목록 4,6,7 은 개발행위허가를, 목록 2,9,11은 발전사업허가를 득한 것으로 조사 되었으나 허가 유지 여부는 불명확함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51282 (1)

소재지: 전라남도 함평군 학교면 마산리 산32-15

용도: 임야

감정가: 1,075,498,800원

토지면적: 167,953.00㎡ (약 50,808평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무등새마을금고 (사건 개시 결정권자)

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전라남도 함평군 학교면 마산리 소재 '신평마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지, 축사 등의 야산지대로서 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 접근성: 목록 9, 10, 12번지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있을 수 있습니다. 그 외 목록은 소폭의 임도에 접하고 있습니다.

* 주변시설: 함평군 학교면 지역은 전반적으로 농촌 및 산림 지역으로, 인근에 농경지와 자연마을이 분포합니다. 학교면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 학교, 보건진료소 등)이 있을 것으로 예상되나, 물건지에서 직접적인 접근성은 도로 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 함평군은 관광지로 알려져 있으며, 학교면 인근에는 사포나루터, 성점숙꽃차 등 지역 관광 명소가 일부 소재합니다.

2.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 5월 1일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 11번지 상에 분묘 1기가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권의 성립 가능성이 있어 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (증여) 2015-05-01 (노봉구)

* 근저당권 (말소 기준) 2015-05-01 (주식회사새마을금고자산관리회사, 585,000,000원)

* 지상권 설정 (말소) 2015-05-01 (무등새마을금고)

* 근저당권 (말소) 2015-05-22 (최태홍, 300,000,000원)

* 근저당권 (말소) 2018-01-08 (이승권, 140,000,000원)

* 근저당권 공동담보 (말소) 2022-10-18 (최상일, 250,000,000원)

* 압류 (말소) 2024-09-20 (나주세무서장)

* 압류 (말소) 2024-10-18 (함평군)

* 임의경매 개시 결정 (말소) 2025-07-30 (무등새마을금고, 416,005,750원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

2.4. 상권분석

해당 물건은 임야로서, 일반적인 상업 또는 주거 지역과는 구분됩니다. 주변은 자연 취락, 농경지, 임야 등으로 구성된 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다. 따라서 상권 형성은 미미하며, 토지의 잠재적 개발 가치에 초점을 맞추어야 합니다.

2.5. 생활정보

* 주거 환경: 자연 속의 조용한 환경을 제공하나, 기본적인 편의시설 및 문화생활을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

* 편의시설: 학교면 소재지까지 이동하여 관공서, 금융기관, 소규모 상점 등을 이용할 수 있습니다. 함평군 내에는 관광 명소 및 캠핑장 등이 다수 존재합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록 11번지에 분묘 1기가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 맹지: 목록 9, 10, 12번지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있습니다.

* 다수의 가축사육제한구역(상대제한구역)에 해당하여 축산업 관련 시설 설치에 제한이 따릅니다.

* 고속국도법상 접도구역(무안광주선), 도로구역(서해안고속도로) 등으로 인한 개발 제한이 있습니다.

* 준보전산지, 임업용산지로 지정되어 산지 관련 법규 적용을 받습니다.

* 개발/발전 사업 허가 유지 불확실성: 감정평가서상 목록 4, 6, 7은 개발행위허가를, 목록 2, 9, 11은 발전사업허가를 득한 것으로 조사되었으나, 현재 허가 유지 여부는 불확실합니다. 허가 유지 여부에 따라 향후 사업 추진 가능성이 달라질 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 채권 관계의 복잡성을 시사합니다.

2.7. 종합 의견

해당 물건은 전라남도 함평군 학교면 소재의 대규모 임야입니다. 감정가는 약 10억 7천만 원 수준이며, 토지 면적은 약 5만 평에 달합니다. 입지상으로는 자연환경은 양호하나, 도로 접근성이 일부 제한적이며(맹지), 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제(관리지역, 농림지역, 산지, 가축제한구역 등)가 복합적으로 적용되어 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 과거 개발 또는 발전 사업 허가를 득한 이력이 있으나, 현재 유지 여부가 불확실하여 추가 확인이 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 약 5만 평에 달하는 넓은 면적으로, 잠재적인 대규모 개발 사업의 부지로 활용될 수 있는 가능성이 있습니다.

* 자연 환경: 주변이 자연마을, 농경지, 야산지대로 이루어져 있어 자연 친화적인 개발이나 휴양 시설 등의 잠재력을 가집니다.

* 과거 개발 허가 이력: 개발행위허가 및 발전사업허가 이력이 있다는 점은, 향후 개발 가능성에 대한 긍정적인 시사점을 줄 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(1,075,498,800원)를 기준으로, 앞서 언급된 분묘기지권, 맹지, 토지이용 제한, 허가 유지 불확실성 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 분묘기지권의 법적 효력과 해결 방안, 맹지 해소를 위한 진입로 확보 방안, 각종 개발 허가 관련 규제 및 현실적인 사업 추진 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 관련 법규에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 한 전문가의 감정 평가가 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

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