나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33461 [1] 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 389 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 ""운곡1구경로당"" 북서측 인근(기호 1) 및 남서
측 인근(기호 2)에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 경지정리된 농경지, 자연마을, 자
연림 등이 혼재하는 기존주택지대 인근의 농경지대 및 자연림지대임.

교통상황

기호 1) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무
난함.
기호 2) : 지적도상 맹지로 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 동하향 경사지대내 경사지인 부정형의 현황 ""전""임.
기호 2) : 북동하향 경사지대내 급경사지인 부정형의 현황 ""자연림""임.

인접 도로상태

기호 1) : 지적도상 맹지이나 본건 남측의 비포장농로를 통하여 진출입 가능함.
기호 2) : 지적도상 맹지이나 본건 북측의 비포장임도를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의
가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 2) : 보전관리지역(2023-04-20), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리
, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2) 토지 지상에는 별첨 '사진용지'에 도시한 바와 같이 분묘와 잡목 등이 소재하
고 있음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 나주시 봉황면 운곡리 389

1.2. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33461 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.3. 물건 개요

용도: 현황 '전' 및 '자연림'

매각대상: 토지매각

건물: 없음

토지 제시외: 없음

1.4. 면적 및 감정가

토지 면적: 1098.00㎡ (약 332평)

감정가: 48,421,800원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 "운곡1구경로당" 북서측 및 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 경지정리된 농경지, 자연마을, 자연림 등이 혼재하는 농경지대 및 자연림지대입니다.

나주시는 전반적으로 도시와 농촌이 조화롭게 어우러진 지역으로, 봉황면은 농업이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

기호 1) 토지: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

기호 2) 토지: 지적도상 맹지로서 일반적인 교통 상황은 다소 불편합니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호 1) 토지: 지적도상 맹지이나, 본 건 남측의 비포장 농로를 통하여 진출입이 가능합니다.

기호 2) 토지: 지적도상 맹지이나, 본 건 북측의 비포장 임도를 통하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑구 3번 가압류 (신한카드, 2025-06-09) 및 갑구 6번 강제경매 (신한카드주식회사, 2025-07-30)가 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보에는 해당 권리가 기재되어 있지 않습니다. (※ 주의: 실제 권리관계는 현장 확인 및 추가 등기부 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 126,900,006원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 없음

4. 상권분석

나주시 봉황면은 농업 중심의 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 주를 이룹니다.

본 물건은 농경지 및 자연림 지대에 속해 있어 직접적인 상권 형성은 어렵습니다.

다만, 나주시청 및 혁신도시와의 접근성을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지 및 자연림 지역으로, 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경입니다.

인근에 마을이 소재하고 있으나, 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 나주시 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

나주시는 전반적으로 힐링 관광이나 농촌 체험 활동으로 알려져 있으며, 숙소 시설 등도 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

본 물건은 농지로서, 낙찰 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

농지취득자격증명을 미제출할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로 주의해야 합니다.

6.2. 분묘 관련

현황 '자연림'으로 이용되는 기호 2) 토지 지상에는 분묘와 잡목이 소재하고 있습니다.

분묘의 처리에 대한 별도의 합의나 이장 등이 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

기호 1) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m)

기호 2) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(300m, 800m), 준보전산지

본 토지는 가축 사육 제한 구역 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 봉황면 운곡리에 위치한 토지로, 농경지와 자연림으로 구성되어 있습니다.

토지 자체는 차량 접근 및 농로 이용이 가능하나, 지적도상 맹지인 점과 급경사 등 이용상 제약이 있는 부분이 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재, 토지이용계획상의 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

입지 자체는 농업이나 전원생활에 적합한 환경을 제공하지만, 인프라 접근성 및 개발 가능성은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 나주시 봉황면 일대의 농지로서, 농업 경영 또는 주말 농장용으로 활용 가능합니다.

* 계획관리지역 및 보전관리지역으로, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명확한 법적 절차 진행이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 48,421,800원이며, 등기부채권 총액은 126,900,006원입니다.

주변 농지 시세는 평당 약 3만원 ~ 10만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으나, 해당 물건의 현황(경사도, 맹지 등) 및 이용 제한(가축사육제한, 산지 등)을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치, 현황, 권리 관계, 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 비용(농지취득자격증명 발급, 분묘 이장 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.