나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33392 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 131동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제204호로서
외벽 : 돌붙임, 시멘트 몰탈위페인팅
내벽 : 시멘트몰탈위페인팅 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설(해늘헤어)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선,남측으로 왐복 4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합)
상대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(상일중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
임차인 이승용이 목록 1. 204호 전부 및 목록 2. 203호 일부를 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33392 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 131동 2층204호 (새주소: 광주광역시 서구 내방로 247)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, '해늘헤어')

감정가: 827,000,000원

토지면적: 84.12㎡ (약 25.4평)

건물면적: 201.68㎡ (약 61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주미래신용협동조합

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 존재

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통사정은 무난함.

도로상태: 본건 동측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 중로1류.

보호구역: 상대보호구역(상일여자고등학교, 상일중학교, 천사유치원), 절대보호구역(천사유치원)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(374,400,000원)임.

등기부상 권리:

* 채권자: 광주미래신용협동조합 (임의경매, 282,114,648원)

* 말소되는 권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권, 이승영 전세권설정(200,000,000원).

등기부채권 총액: 574,400,000원

임차인 현황:

* 위미남: 보증금 0원, 전입일자 2023-05-25, 대항력 없음.

* 유한회사영창원: 보증금 5,000,000원, 전입일자 2023-05-04, 대항력 없음.

* 이승영: 보증금 150,000,000원, 전입일자 2019-10-18, 대항력 있음.

* 이승영: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2019-10-18, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인: 이승영은 총 보증금 200,000,000원(150,000,000원 + 50,000,000원)으로, 목록 1. 204호 전부 및 목록 2. 203호 일부를 일체로 이용 중이며, 대항력이 있으므로 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. (등기부상 전세권은 말소 기재되어 있으나, 특수물건정보에 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있어 인수 여부 확인 필수).

1.3. 상권분석

용도: 본건은 제2종근린생활시설로 '해늘헤어'로 이용 중이며, 아파트 단지와 주택가를 배후로 하는 상권임.

업종: 미용실 등 생활밀착형 업종에 적합한 입지임.

주변 시설: 상일중학교, 상일여자고등학교 등 교육시설과 상가, 주택이 혼재하여 유동인구는 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주거 및 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있음.

교육시설: 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 이승영에게 지급해야 할 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 권리분석 시 가장 주의해야 할 사항임. (등기부상 전세권 말소와 대항력 있음 표기의 상충 가능성에 대한 면밀한 확인 필요)

중복병합사건: 경매 절차가 복잡해질 수 있으나, 일반적으로 큰 문제는 되지 않음.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호할 것으로 보이나, 노후도에 따른 수리비 발생 가능성은 존재함. (구체적인 노후도 정보는 제공되지 않음)

1.6. 종합의견

본 물건은 광주 서구의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 무난한 편임.

다만, 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 걸림돌임.

따라서, 해당 임차인과의 협의 또는 명도 절차 진행 가능성, 인수해야 할 보증금을 고려한 투자 가치 판단이 필수적임.

1.7. 투자포인트

배후 주거단지 확보: 주변 아파트 단지로 인한 고정 수요 기대.

상가로서의 활용 가능성: 근린생활시설 용도로, 다양한 업종 유치 가능.

시세 대비 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인한 경매 물건의 특수성을 고려할 때, 적절한 협상 시 시세보다 유리한 조건으로 취득 가능성.

1.8. 예상입찰가

감정가: 827,000,000원

인수 보증금 (이승영): 200,000,000원 (대항력 있는 임차인의 보증금으로, 낙찰자가 인수한다고 가정)

예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정함.

예상 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 650,000,000원 (이는 인수 보증금 2억 원을 제외하고, 시장 상황 및 명도 비용 등을 고려한 추정치임. 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.