나이스옥션 법원경매 군산 2025타경407 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 810 영등4차제일아파트 603동 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 ""백제초등학교"" 북측 인근에 소재하며,
인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 14층으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 장판 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3
-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경407 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 810 영등4차제일아파트 603동 14층1408호

용도: 아파트

감정가: 1억 37,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.604499999999998㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.77㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 1999년 11월 25일

총 층수: 15층 중 14층

건축구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕

1.3. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 "백제초등학교" 북측 인근에 소재하며, 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재한 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 동측, 서측, 남측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 요약

* 등기부상 권리 내역을 종합한 결과, 말소기준권리인 전세권설정(을9, 주식회사두산, 150,000,000원, 2022-01-27 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 경매개시결정등기(갑6, 주식회사두산, 150,000,000원, 2025-07-30 접수)가 등기되어 있습니다.

* 총 등기부채권액은 150,000,000원입니다.

2.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사두산

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022-01-27

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인은 말소기준권리일(2022-01-27)과 동일한 날짜에 확정일자를 받았으나, 대항력이 없습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 경매 절차에 따라 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건 주변은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 인근 지역의 전반적인 상권은 노후화 및 상권 분산의 가능성이 제기되고 있습니다.

3.2. 주변 시설

* 교육시설: 백제초등학교 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 단지 정보

* 단지명: 영등4차제일아파트

* 총 세대수: 708세대

* 주차: 총 505대 (지상 4대, 지하 24대, 옥외기계식 489대, 옥내기계식 187대 - 제공된 JSON 정보 상 총 주차 대수 및 세부 내역 일부 상이하나, 합계 505대 및 676대 (세대당 0.9대) 정보도 존재합니다)

* 난방: (정보 없음)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 전기차 충전기 (지상 9대, 지하 5대)

4. 잠재적 리스크

* '선순위 전세권' 표기: 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 물건 요약에 '선순위전세권'이라는 문구가 있어 경매 진행 시 혹시 모를 권리관계 변동에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 공동 담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 채무 관계 및 연관성을 추가적으로 파악해야 할 필요가 있습니다.

* 건축 연식: 1999년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 상권 쇠퇴 가능성: 주변 지역의 노후화와 신규 개발 지역으로의 상권 이동 가능성이 언급되어, 장기적인 관점에서 상권 유지 및 가치 상승에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 의미의 '혐오시설'은 주민 반발을 야기하고 지가에 영향을 줄 수 있다는 연구 결과가 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 영등동에 위치한 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리분석 상으로는 인수되는 부담이 없는 것으로 판단되나, '선순위 전세권' 및 '공동 담보'라는 표기에 대한 추가적인 확인 절차가 권장됩니다. 1999년에 준공되어 건축 연식이 있으나, 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

6. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 취득할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 백제초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 6월 기준 14층 매매가가 1억 1,200만원, 15층 매매가가 1억 5,400만원에 형성되어 있어, 본 물건의 14층 위치를 고려한 시세 반영이 가능합니다.

7. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 1억 37,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월, 전용 59.77㎡ 기준):

* 1층: 9,500만원

* 14층: 11,200만원

* 15층: 15,400만원

* 임차인 보증금: 150,000,000원 (대항력 없음, 배당 예상) -> 낙찰자 인수 금액 0원

* 분석:

* 본 물건은 14층으로, 최근 14층 매매가(1억 1,200만원)와 15층 매매가(1억 5,400만원)를 참고하여 시세를 판단할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 1억 5,000만원은 배당을 통해 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

* 입찰가는 감정가(1억 3,700만원)와 실거래가(14층 1억 1,200만원, 15층 1억 5,400만원)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 안전한 투자를 위해서는 최소 14층 실거래가 수준에서 약간의 가치를 더하거나, 15층 실거래가 대비 할인된 가격을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위를 고려하며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.