나이스옥션 법원경매 전주 2025타경834 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 782-7 전북2동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 소재 '지사울공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 나지, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로
보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 1층 101호로서,

외벽 : 돌붙임 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리창 등임.

이용상태

의뢰외 인접호수(102호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 북측, 남측으로 노폭 약 26미터 및 20미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(준주거지역), 지구단위계획구역(지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-1)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(도시계획도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(도시계획도로)(접합), 가축사
육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

인접호수(102호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경834 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 782-7, 1층 101호 (전북2동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

건물 면적: 32.55㎡ (약 9.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

물건 종별: 집합건물

1.2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 '지사울공원' 남동측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 나지, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통 상황은 보통인 편입니다. 완주형 마을버스가 운행되고 있으며, 전주 시내버스와의 연계도 가능합니다.

* 도로 상태: 본건 동측 및 북측, 남측으로 노폭 약 26미터, 20미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로 1, 2, 3류(폭 20m~25m, 15m~20m, 12m~15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(절대금지지역), 도로구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 말소기준권리: 2014년 1월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부 채권 총액: 165,407,354원

* 권리 분석 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2014-01-14)

* 소유권 이전 (갑2, 2014-01-23, 매매)

* 근저당권 (을1, 2014-01-23, 농협은행주식회사, 120,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 가압류 (갑3, 2025-01-21, 전북신용보증재단, 45,407,354원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑4, 2025-07-29, 농협은행, 101,175,288원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임에 대한 분쟁 소지는 존재할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 업종 현황: 본 물건은 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재 인접 호수(102호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중에 있습니다.

* 주변 상권: 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어, 지역 내 소비 활동을 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다. '지사울공원'이 인근에 위치하여 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 특이사항: 인접 호수와 구분 없이 이용 중인 점은 향후 영업 활동 및 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: '지사울공원'이 인근에 위치하고 있으며, 완주군 이서면은 혁신도시와 인접하여 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 다수의 어린이집과 아파트 관리사무소가 소재하고 있습니다.

* 교통: 완주형 마을버스가 운행되어 지역 내 이동이 가능하며, 전주 시내버스와의 연계를 통해 대중교통 접근성이 확보되어 있습니다.

* 교육/문화: 이서면 내 여러 어린이집이 존재하며, 인근에 완주군 이서문화체육센터 등이 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 이용 현황 관련: 현재 인접 호수(102호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중입니다. 이는 명도 시 분쟁의 소지가 있거나, 원상복구 의무 발생 가능성을 내포합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 700만원에 대한 반환 요구 및 점유 지속 등 명도 과정에서의 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 반대 논의가 있으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 이서면의 준주거지역에 위치한 1층 근린상가로, 소형 평수에 감정가 1억 1천만 원대의 비교적 접근 가능한 물건입니다. 등기부상 권리는 모두 매각으로 소멸하며 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 인접 호수와의 경계 구분 없는 이용 상태, 임차인의 존재, 유동화 물건이라는 점 등은 투자 시 충분히 검토해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 평수의 근린상가로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮습니다.

* 아파트 단지와 공원이 인접하여 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 인접 호수와의 통합 또는 분할을 통한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 111,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 물건의 현황, 명도 가능성, 임차인 문제, 주변 시세, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가격을 결정하는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.