나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31468 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 248-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 '덕일중학교' 남측 인근에 위
치하며 부근은 단독 및 다가구주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 주거나지 등이
혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스승강장
이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한편임.

형태 및 이용상태

- 기호1~4) 4필일단의 사다리형 평지로서, 현황 '다가구주택부지' 임.
- 기호6) 부정형 완경사지로서, 현황 '주거나지(휴경지)' 상태임.
- 기호7~9) 부정형 완경사지로서, 현황 '도로' 임.

인접 도로상태

- 기호1~4) 서측으로 현황 폭 약 4미터의 포장도로인 기호7~9)를 통해 출입함.
- 기호6) 지적도등본상 맹지임.
- 기호7~9) 본건이 현황 폭 약 4미터의 포장도로로서, 서측으로 접한 폭 약 5미터 내
외의 포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1~4,6) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가
축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-19)(전라북도 전주
교육지원청 고시 제 2015? 11호(2015.1.19.)학교환경위생정화구역 설정?고시)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-19)(전라북도 전주교육지원청
고시 제 2015? 11호(2015.1.19.)학교환경위생정화구역 설정?고시)<교육환경 보호
에 관한 법률>임.
- 기호7~9) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-19)(전라북도 전주교
육지원청 고시 제 2015? 11호(2015.1.19.)학교환경위생정화구역 설정?고시)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-19)(전라북도 전주교육지원청 고
시 제 2015? 11호(2015.1.19.)학교환경위생정화구역 설정?고시)<교육환경 보호에
관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

5-가) 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건으로서
- 외 벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감
- 내 벽 : 페인팅 및 벽지, 타일, 목재판넬 등 마감
- 바 닥 : 장판지 및 타일, 대리석 등 마감
- 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

5-가) 단독주택(다가구주택)으로서,
- 1층 : 계단실 등
- 2,3각층 : 다가구주택(5가구),
- 4층 : 다가구주택(1가구)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고
있음.

부합물 및 종물

본 건물에 부합된 2~4층 소재 확장형발코니, 4층 상부소재 다락 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

-일괄매각, 목록7~9는 지분매각임(단, 공유자우선매수권은 없음)
-목록6은 지적도상 맹지이고 현황 "주거나지(휴경지)" 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31468 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 248-9

* 용도: 다가구주택

* 토지 총 면적: 538.00㎡

* 매각 대상 토지 면적 (지분): 474.59㎡ (약 143.59평) - 본건 토지는 지분 매각이며, 전체 토지 면적 538.00㎡ 중 474.59㎡가 매각 대상임.

* 건물 면적: 603.45㎡ (약 182.57평)

* 감정가: 1,378,215,270원

* 매각 대상: 토지(지분)/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자 우선매수 신고, 공동 담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 목록 7~9는 지분 매각 (단, 공유자 우선매수권 없음).

* 목록 6은 지적도상 맹지이며, 현황 '주거나지(휴경지)' 상태.

* 토지는 전체 538.00㎡ 중 474.59㎡만 지분으로 매각되므로, 이에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요함.

2. 1.1. 입지조건

* 위치: 전주시 덕진구 덕진동2가, '덕일중학교' 남측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역. 전반적인 환경은 무난함.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 있어 교통 상황은 양호함.

* 토지 형태 및 이용:

* 기호 1~4: 사다리형 평지 (총 토지 중 일부). 다가구주택 부지로 이용 중.

* 기호 6: 부정형 완경사지 (총 토지 중 일부). '주거나지(휴경지)' 상태.

* 기호 7~9: 부정형 완경사지 (총 토지 중 일부). 도로로 이용 중.

* 인접 도로:

* 매각 대상 토지(기호 1~4)는 서측 약 4미터 포장도로(기호 7~9)를 통해 출입.

* 맹지인 기호 6 토지는 도로 접근성이 없음.

* 도로로 이용 중인 기호 7~9 토지는 서측 약 5미터 도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역)에 해당.

3. 1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019-05-07 접수의 주식회사로반엔피엘대부 근저당권 (7.2억 + 3.6억).

* 이후 접수된 채권 (근저당, 가압류, 질권, 임의경매, 압류 등)은 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부 채권액: 917,144,345원.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019-11-05 접수의 주식회사로반엔피엘대부 근저당권 (7.2억 + 3.6억).

* 이후 접수된 권리 (근저당, 임차권, 가압류, 질권, 임의경매, 압류 등)는 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부 채권액: 1,138,147,251원.

* 임차인 현황:

* 총 11명의 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 합계는 0원임.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-31.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2020-10-26, 확정 2020-10-26, 배당신고 2025-04-16.

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-17, 확정 2023-07-17, 배당신고 2025-08-12.

* 양 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-03, 확정 2021-12-03, 배당신고 2025-08-11.

* 육 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-09.

* 장 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-11, 확정 2024-06-11, 배당신고 2024-06-11.

* 전 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-31, 확정 2022-04-18, 배당신고 2025-08-20.

* 전 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-31, 확정 2023-07-11, 배당신고 2025-08-21.

* 정 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-18, 확정 2022-01-17, 배당신고 2025-09-24.

* 조 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-23, 확정 2022-06-14, 배당신고 2025-02-27.

* 최 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-06, 확정 2021-12-27, 배당신고 2025-09-05.

* 인수 가능한 보증금: 0원. (모든 임차인의 보증금은 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 임대차 관계 및 배당 여부는 현장에서 재확인 필요합니다.)

4. 1.3. 상권분석

* 본건은 전주시 덕진구 덕진동2가에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 지역으로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

* 학교(덕일중학교)와 인접하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 전반적인 상권은 주택가 중심의 안정적인 형태를 보이고 있습니다.

5. 1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스 승강장 이용이 편리하며, 간선도로 인접으로 자가용 이용 시 접근성이 양호합니다.

* 교육: 덕일중학교가 인근에 위치하며, 전라북도 전주교육지원청 고시에 따른 상대/절대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다가구주택으로서 여러 가구가 거주하는 환경이며, 조용한 주거 지역에 속합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 토지 중 일부(약 63.41㎡)는 본건 매각 대상에서 제외되는 지분 토지입니다. 전체 토지 이용 및 관리에 있어 소유자 간의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 매각 대상 토지 중 목록 6은 지적도상 맹지이며, 현재 '주거나지(휴경지)' 상태로 이용 가치가 낮습니다.

* 목록 7~9 토지는 도로로 이용 중이며, 이 부분은 지분 매각으로 공유자 우선매수권이 없습니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

* 건축물대장상 가구수는 11가구로 확인되나, 감정평가서에는 2~3층에 5가구, 4층에 1가구로 기재되어 있어 실제 총 가구수는 6가구로 해석될 여지가 있습니다. 실제 내부 구조 및 임대 가능 가구수에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주 덕진구의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각 대상이나, 일부 토지(맹지, 도로 지분)에 대한 특이사항이 존재하며, 토지 지분 매각으로 인한 소유권 관계 복잡성이 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인들의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 맹지 및 도로 지분 매각 등의 특수성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 전주시 덕진구의 안정적인 주거 지역 내 다가구주택으로, 지속적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많으나, 모두 말소 예정으로 인수 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 등 향후 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

* 감정가: 1,378,215,270원

* 보증금 합계 (인수분): 0원

* 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 장단점, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 80% 수준에서 검토를 시작하며, 1,100,000,000원 ~ 1,200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.