나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2713 [1] 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재""지하철1호선하단역"" 남동측 인근에 위치하는 아람센트럴시티 제9층 제905호,제12층 제1205호로서, 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선하단역이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 14층 건물 내 9층 905호,12층 1205호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설
비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 님측으로 노폭 10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2713 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-6, 아람센트럴시티 9층 905호 (도로명: 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8)

용도: 아파트

감정가: 196,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

토지지분: 10.5838㎡ (약 3.20평)

건물면적: 49.26㎡ (약 14.90평) (전용면적 기준)

건물지분: 49.26㎡ (약 14.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있으므로 전문가의 검토가 필요합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 지하철 1호선 하단역에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 건물 서측으로 노폭 10미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 관련 규제사항은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상으로는 지상권이 있으나, 일반적인 아파트 물건에는 해당되지 않는 내용으로 보이며, 실제 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-08-28

* 확정일자: 2024-08-28

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고:

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사아람종합건설 (2017.07.20)

* 소유권이전/신탁등기말소: 이민규 (2019.12.11)

* 근저당: 농협은행주식회사 (120,000,000원, 2023.11.16) - 말소기준권리

* 가압류: 신보2022제24차유동화전문유한회사 (588,000,000원, 2024.12.10) - 말소

* 근저당: 주식회사가람건설 (1,300,000,000원, 2025.04.22) - 말소

* 임의경매: 농협은행 (196,535,584원, 2025.07.29) - 말소

등기부채권 총액: 2,008,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 박 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

주변 근린생활시설: 본건이 위치한 하단동 일대는 지하철 1호선 하단역을 중심으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 식당가 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설 유무: 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 단지 주변에 마트, 각종 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

학군: 본건은 하단초등학교, 하단중학교 등 다수의 초등학교 및 중학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치하고 있으며, 고등학교 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 9층에 위치한 아파트로, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 구조입니다. 기본적인 설비는 갖추어져 있으나, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 건축물대장 및 등기부상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확한 점은 잠재적 이슈가 될 수 있으나, 해당 임차인(박 )은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

특수 물건 정보: 본건은 유동화 물건이며 공동 담보로 경매가 진행되는 특징이 있습니다. 이는 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있으므로 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치한 아파트입니다. 주변 상권 및 교통이 편리하며, 학군 또한 양호한 편입니다. 감정가는 1억 9천 6백만 원으로 책정되었으며, 현재 등기부상 말소기준권리인 농협은행 근저당 외 다수의 권리가 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있어 이에 대한 추가적인 이해와 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 하단역 역세권 입지.

* 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 보증금 인수 부담 없음.

* 다양한 생활 편의시설 및 교육 환경 인접.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 위험은 적습니다. 하단역 인근 아파트 시세는 2026년 7월 기준으로 20평대의 경우 매매 시세가 2.4억~3.6억 수준으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 본 건은 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 편으로, 이러한 점을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 및 낙찰가율에 대한 면밀한 분석 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.