나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101730 [1] 부산광역시 사하구 장림동 875 동원로얄듀크 112동 10층 1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 부산자동차고등학교 북측 인근에 소재하는 동원로얄듀크
112동 10층 1001호로서 주위는 아파트단지, 공장, 주택, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 25층건인 112동 10층 1001호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감
내 벽: 벽지 및 타일마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2023-10-25)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안중(2024.09.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101730 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 875 동원로얄듀크 112동 10층 1001호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 가치 정보

감정가: 140,000,000원

토지면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

토지지분: 27.9969㎡ (약 8.47평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9942㎡ (약 18.15평)

1.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있으며, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역으로 지정되어 있습니다. 2030년 부산도시관리계획(재정비)안이 입안 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 부산자동차고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 주택, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 내 가로망이 잘 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

본 물건은 부산서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전은 2007년 12월 31일 조이남에게 이루어졌으며, 이후 김세연(2011년 4월 11일), 이상헌 외 1명(2013년 4월 10일)으로 소유권 이전이 있었습니다.

등기부상 채권 총액은 192,822,316원입니다. 주요 권리 사항으로는 한국스탠다드차타드은행 근저당(총 158,400,000원) 및 신한카드, 웰컴저축은행, 통제영새마을금고의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2015년 10월 13일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(금60,000,000원)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

3.4. 임차인 정보

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속하며, 주변에 공장, 주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설 현황

단지 내에는 헬스장, 노인정, 놀이터, 쉼터, 농구장, 베드민턴장 등 다양한 입주민 전용 편의시설이 마련되어 있습니다. 인근에 장림생태공원과 장림포구(부네치아), 아미산이 위치하여 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

사하구 지역은 과거 폐기물 처리 시설 및 레미콘 공장 등 유해·혐오 시설과 관련된 민원이 있었던 것으로 파악됩니다. 현재 물건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않으나, 과거 관련 민원 사례가 있었음을 인지하고 주변 지역 개발 계획 등을 참고하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

본건 북측 인근에 부산자동차고등학교가 소재하고 있으며, 주변에는 다양한 학군 정보가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 명도 관련 리스크

임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 지역 개발 및 규제 리스크

2030년 부산도시관리계획(재정비)안이 입안 중이며, 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 재산권 행사 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 동원로얄듀크 아파트 10층 1001호로, 비교적 양호한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 단지 내 부대시설 및 주변 녹지 공간은 거주 만족도를 높일 수 있는 요소입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 도시관리계획 변경 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정된 점은 시장 가격에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 아파트 단지 내 다양한 편의시설과 주변 녹지 공간은 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

* 인근에 공장 및 업무지구가 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 5일, 7층 59.99㎡ 물건이 123,000,000원에, 2026년 7월 8일, 3층 59.99㎡ 물건이 125,000,000원에 각각 거래되었습니다. 본건과 동일한 면적인 59.99㎡의 최근 실거래가 평균은 약 124,000,000원입니다.

감정가(140,000,000원)가 최근 시세보다 높게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 130,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.