나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5637 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ""좌산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학
교, 아파트단지 등이 소재하며, 북서측 근거리에 부흥공원이 위치하는 등 전반적인 주위환경
은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근 및 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(장
산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물내 제13층 제1303호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시 단창 및 이중창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 화재경보설비, 도시가스설비
및 열병합에 의한 지역난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로, 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로 등에
접하며, 일대 가로망 정비 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해뜨는유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5637 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 13층 1303호

용도: 아파트

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물면적 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.10평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보 없음

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 권리 사항

채권자: 한OOOOOOO

채권 총액: 386,423,282원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "좌산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 학교, 아파트단지 등이 소재하며, 북서측 근거리에 부흥공원이 위치하는 등 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 2호선 장산역이 인근에 있어 전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

* 버스 노선 다수 운행 (100, 1003, 141, 200, 39 등)

* 지하철 2호선 장산역 이용 가능

2.3. 도로 상태

남서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로, 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로 등에 접하고 있으며, 일대 가로망 정비 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2023-03-14, 336,000,000원)

소유권 변동 내역:

* 1997-07-11: 김명옥 (소유권 이전)

* 2008-03-17: 오선아 (소유권 이전)

* 2021-05-20: 김상희 (소유권 이전, 매매)

압류/가압류 등: 우리금융캐피탈 (2024-12-24, 29,834,332원, 말소), 케이비캐피탈 (2025-04-08, 20,588,950원, 말소)

임의경매 개시: 한국자산관리공사 (2025-07-29, 294,369,492원, 말소)

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.3. 말소되는 권리

* 한국자산관리공사 근저당 (말소기준권리)

* 우리금융캐피탈 가압류

* 케이비캐피탈 가압류

* 한국자산관리공사 임의경매 개시 결정

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황상 인수하는 보증금이 없으나, 실제 거주자가 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상이므로, 점유 관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 주의가 요구됩니다.

4. 건물 및 단지 정보

4.1. 건물 구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 제13층 제1303호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 등 마감 (추정)

창호: 샷시 단창 및 이중창 구조

사용승인일: 1996년 11월 5일

4.2. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 화재경보설비, 도시가스설비, 열병합 지역난방시설 등 기본 생활 설비 완비.

4.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 경남선경아파트

총 동수: 19개동

총 세대수: 1358세대

최고층: 24층 (단지 전체 기준)

주차대수: 총 384대 (일반적인 통계치이며, 해당 동/호수의 주차 공간은 별도 확인 필요)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

좌동의 상권 및 학원가를 이용하기 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 교육 환경

* 교육시설: 좌산초등학교가 남동측 인근에 위치합니다. 좌동 지역은 학군이 우수한 것으로 평가받습니다.

* 편의시설:

* 대형 마트, 병원, 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도시철도 2호선 장산역 및 중동역 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 북서측 근거리에 부흥공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 일부 세대에서는 청사포 바다 조망이 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떤 형태로 점유하고 있는지(무단점유, 유치권 등) 명확히 확인되지 않았습니다. 명도 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1996년에 사용 승인된 아파트로, 신축 아파트 대비 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 장기적으로 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 시설(공장, 발전소 등)이 인근에 들어설 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 시세 분석

7.1. 최근 매매 사례 (전용 59.85㎡ 기준)

* 2026년 6월 9일: 17층, 290,000,000원

* 2026년 6월 4일: 3층, 259,000,000원

* 상기 두 사례의 평균가: 약 274,500,000원

* 참고: 2026년 6월 6일 거래된 50,500,000원 건은 116.25㎡ 면적으로 본건과 직접 비교 어렵습니다.

7.2. 최근 전월세 사례 (전용 59.85㎡ 기준)

* 2026년 5월 27일: 19층, 보증금 8,000만원, 월세 30만원

* 2026년 5월 1일: 10층, 보증금 20,500만원, 월세 0만원

* 2026년 5월 4일: 16층, 보증금 19,000만원, 월세 0만원

전월세 시장은 보증금 및 월세 수준이 다양하게 형성되어 있으며, 이는 시장 상황 및 계약 조건에 따라 변동될 수 있습니다.

7.3. 감정가 대비 시세

본건 감정가 281,000,000원은 최근 매매 사례 평균가(약 274,500,000원)와 유사한 수준이며, 3층 거래가(259,000,000원)와 17층 거래가(290,000,000원) 사이의 적정 범위에 위치합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 도시철도 2호선 및 다수의 버스 노선을 통한 편리한 대중교통 이용 가능.

* 안정적인 주거 환경: 주거 지역 내 위치하며, 초등학교 및 공원 등 생활 편의시설 인접.

* 완전한 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 분석 가능.

* 합리적인 시세: 감정가와 최근 실거래가 수준이 유사하여 투자 가치 확보 가능성.

* 잠재적 상승 여력: 해운대구 지역의 지속적인 개발 가능성 및 입지적 장점.

9. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 위치한 경남선경아파트 105동 13층 1303호로, 교통 및 생활 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 사전 현장 조사 및 철저한 권리 분석이 필요합니다.

건물의 노후화는 일반적인 구축 아파트의 특징으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원이며, 최근 59.85㎡ 면적의 실거래가는 259,000,000원부터 290,000,000원까지 형성되어 있습니다.

13층이라는 층수와 주변 환경, 권리 관계의 안정성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하되, 적정 수익률 확보를 목표로 한다면 다음과 같은 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 283,000,000원

(본 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.