나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5620 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 106동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '일광초등학교' 서측 인근에 위치하고
있는 이지더원1차오션포레 106동 2층 201호로서, 인근 주변은 대단위 아파트단지·단지
내 상가·공원 및 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 2층 201호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 완만한 경사를 이루고 있으며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합)중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-17)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5620 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈주식회사로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 106동 2층 201호

토지면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

토지지분: 39.7337㎡ (약 12.02평)

건물면적 (전용면적): 59.62㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6231㎡ (약 18.03평)

용도: 아파트

건축년도: 2020년

1.3. 감정가

감정가: 290,000,000원 (2억 9천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하며, '일광초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대단위 아파트단지와 단지 내 상가, 공원, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 631,404,056원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부 요약상 지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

본건이 속한 '이지더원1차오션포레'는 2020년 3월 사용승인된 아파트로, 총 7개동, 653세대로 구성된 단지입니다.

4.2. 주변 상권

단지 내 상가가 위치하며, 주변에 대단위 아파트 단지들이 형성되어 있어 기본적인 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

'일광초등학교'가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다. 또한, 주변 지역에 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

단지 내 가로망 및 주차장 시설이 정비되어 있으며, 인근 공원 및 임야 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 관련 검색 결과상, 본건 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 기장군 지역 내에서 건설폐기물 재활용 업체 인근 공원 조성 관련 논의나 일부 아파트 단지 내 자체 하수처리시설 설치 관련 이슈가 있었던 점으로 보아, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 및 민원 관련 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

* 권리관계: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 상태 및 관련 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 경기 변동 및 지역 시장 상황에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 비교적 신축급(2020년 준공) 아파트입니다. 대단지 내에 속해 있어 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 일광초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 또한 편리한 편입니다. 권리관계상 인수할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계 미상에 따른 현장 확인이 필수적입니다. 감정가는 2억 9천만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 학군: 초등학교가 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 정주 여건: 대단지 아파트로서 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 거래된 유사 면적의 실거래가는 5층 3억 2천만원, 15층 3억 4천 3백만원, 20층 3억 4천만원 수준입니다. 평균 거래가는 약 3억 3천 4백만원입니다.

본건은 2층으로, 층별 시세 차이를 고려할 때 평균가보다는 낮은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 2억 9천만원은 최근 실거래가보다 현저히 낮은 금액입니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 감정가(2억 9천만원)보다 높게, 최근 실거래가 최저가(3억 2천만원) 이하 수준인 2억 9천만원에서 3억 1천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 등 현장 확인 결과에 따라 입찰가격을 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.