나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3103 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층에이-505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 도시철도 1.2호선""서면역""북서측 인근에
위치하는 대동레미안센트럴시티 5층에이(현칭:101동)-505호로서,주위는 오피스텔,
다세대주택,각종근린생활시설 등으로 형성된 도심지로서,주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도""서면역""등이
소재하여 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건 내 5층 505호로서
외벽 : 대리석붙임 및 펭인팅마감등
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트.도시형생활주택)임

설비내역

위생 및 급.배수설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,주차타워설비,공동현관기
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄하며,가장형토지로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭약15~16미터,북측으로 폭약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구.

가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85미터)<건축법>
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-120(최고높이120미터)<건축법>
상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

현황조사서에 의하면 우측 101동, 좌측 102동이고, 2개동은 연결되어 있음. 등기부상 '제에이-505호'는 현칭 '101동 505호'라고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경3103 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 에이-505호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 5층 505호로서, 2019년 4월 5일 사용승인을 받았습니다.

동 정보: 본 건은 '제에이-505호'이나 현칭으로는 '101동 505호'로 사용되고 있습니다. 해당 건물은 101동과 102동으로 구성되어 있으며, 두 개 동은 연결되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.2962㎡ (약 1.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물 지분: 32.2541㎡ (약 9.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 도시철도 1, 2호선 "서면역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 도심지로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다.

또한, 도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 지역 특성 및 규제

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

본 물건은 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 높이 85미터, 최고 높이 120미터)에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 (2025-02-12).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사대동레미안 (접수일자: 2019-04-24)

* 근저당 (말소기준권리): 진영농업협동조합 (접수일자: 2019-06-19, 권리금액: 6,000,000,000원)

* 압류: 부산진구 (접수일자: 2024-11-14)

* 임의경매개시결정: 진영농업협동조합 (접수일자: 2025-07-28, 권리금액: 120,089,916원)

등기부채권 총액: 6,000,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

본 물건의 말소기준권리는 '을1' 근저당이며, 해당 권리보다 늦게 설정된 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 별도의 인수 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계 미상.

임대 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 거주 중인 점유자와의 명도 협상이 필요하며, 보증금 관련하여 인수할 부분은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 소재한 부전동 서면역 일대는 부산을 대표하는 핵심 상업 및 업무 지구입니다.

다양한 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 프랜차이즈 식당 및 카페, 은행, 병원 등 상업 시설이 밀집하여 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

4.2. 상권 잠재력

서면역은 부산 지하철 1, 2호선 환승역으로, 교통의 중심지 역할을 합니다.

이러한 입지적 강점은 상업 시설 운영 및 임대 수요 확보에 매우 유리하며, 지역 상권의 활성화와 가치 상승 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점, NC백화점, 부산진구청, 부산진구 보건소, CGV, 롯데시네마 등 다양한 문화, 편의, 행정 시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다수의 금융기관과 병·의원 또한 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

5.2. 교육 시설

본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

인근에 다양한 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 도보 또는 대중교통으로 통학이 가능합니다.

5.3. 의료 시설

부산백병원, 부산대학교병원 등 종합병원과 다수의 전문 병·의원이 인근에 위치하고 있어, 신속하고 편리한 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 60억 원 이상으로 매우 높으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정이므로 낙찰 후 인수할 법적 부담은 없습니다.

6.2. 명도 리스크

임대관계가 미상으로 파악되므로, 현재 점유하고 있는 사람이 임차인인지 소유자인지에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

하지만 인수하는 보증금이 없는 점은 긍정적 요소이며, 철저한 현황 조사와 사전 협상을 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

6.3. 시장 및 환경 리스크

도심지 내 역세권이라는 장점에도 불구하고, 부동산 시장의 전반적인 경기 변동성에 따라 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 지역의 유사 부동산 공급 물량 증가 시 경쟁 심화로 인한 임대 수익률 하락 가능성도 고려해야 합니다.

또한, 도심 밀집 지역의 특성상 소음이나 교통 체증과 같은 생활 환경적 불편함이 있을 수 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 인근에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

권리관계는 명확하게 소멸될 예정이므로 법적 부담은 없으나, 임대 관계 미상임을 고려한 명도 준비가 중요합니다.

안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권인 서면역 도보권 내 위치.

* 우수한 교통망: 지하철 1, 2호선 이용 편리, 광역 접근성 탁월.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 관리 상태 및 상품성 우수.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업, 업무, 주거 시설 밀집으로 꾸준한 수요 예상.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

본 건은 공급 면적 약 9.76평으로, 서면역 역세권 신축급 도시형생활주택임을 감안할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

제공된 주변 매매 사례 중 본건과 유사한 면적 및 연식의 거래 정보가 부족하여 정확한 시세 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 유사 입지의 소형 주거 상품의 시세가 평당 1,400만원에서 2,000만원 이상임을 감안할 때, 본 건의 감정가(평당 약 2,059만원)는 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

보증금 인수 부담이 없으므로, 유찰 없이 진행될 가능성이 높으며, 낙찰가율은 감정가의 85% ~ 100% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 170,000,000원 ~ 201,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.