나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22318 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 낙민동 소재 ""동래고등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선 낙민역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층건물내 제12층 제1201호로서
외벽:드라이비트 마감, 몰탈위 페인팅 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약5미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이지현)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22318 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 12층1201호 (신규주소: 부산광역시 동래구 충렬대로255번길 12)

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 176,000,000원

토지 면적: 13.91㎡ (약 4.21평)

토지 지분: 13.91㎡ (약 4.21평)

건물 면적: 52.03㎡ (약 15.74평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

총 등기부채권액: 200,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 동래구 낙민동에 소재하는 "동래고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 부산 지하철 4호선 낙민역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트 지붕 구조의 12층 건물 내 제12층 제1201호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 몰탈 위 페인팅 등으로 시공되었으며, 내벽은 비닐벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

이용상태

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

총 말소기준권리: 본 건 접수일자 2025년 07월 29일 (갑11, 주택도시보증공사 강제경매)

등기부상 을구의 주택임차권(이지현, 200,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부상 갑구의 각종 압류 및 본 건 경매개시결정 등기 외의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이지현 (채권양도)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 11일

확정일자: 2022년 04월 25일

배당신고일자: 2024년 05월 23일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

주의사항 및 특이사항

본 건은 공동담보, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(양도전:임차인 이지현)로부터 2026년 05월 11일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 동래구 낙민동 일대는 주거용 오피스텔과 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다.

* 주변 교통: 부산 지하철 4호선 낙민역이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트, 은행, 병의원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 다수 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 동래고등학교, 부산예술고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 낙민역 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 교육: 동래고등학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있습니다.

* 편의: 상업지구와 인접하여 각종 생활편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 공동주택 및 업무시설 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 특정 인수 조건 변경이 있을 수 있으므로, 계약 시 상세 확인이 필요합니다. (다만, 임차인 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

* 공동담보: 공동담보로 설정된 경우, 다른 채무 관련 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있으나, 본 경매 절차에서는 해당 사항이 매수인에게 직접적인 부담으로 이어지지 않을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구 및 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구에 위치한 주거용 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다. 최근 매매가가 감정가를 상회하는 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점이 큰 장점이며, HUG 관련 조건 및 토지 이용계획 등 일부 리스크 요인은 있으나, 철저한 확인을 통해 인수 부담 없이 취득 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 낙민역 인근으로 뛰어난 교통 환경 제공

* 양호한 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 혼재로 생활 인프라 우수

* 무잉수 부담: 임차인의 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 없어 안전한 취득 가능

* 최근 실거래가 상승: 감정가 대비 최근 매매가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원이며, 최근 매매 정보에 따르면 2024년 10월 26일에 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 임차보증금 인수 부담이 0원이므로, 최근 시세를 반영하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 178,000,000원으로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.