나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22385 [1] 부산광역시 금정구 장전동 653-12 골든팰리스 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 ‘금정초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 아파트. 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '온천장역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2014.10.24 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 10층 1004호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

승강기설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

공부상 도시형생활주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경22385 (1) 사건의 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 소재지: 부산광역시 금정구 장전동 653-12 골든팰리스 10층1004호

* 건물명: 골든팰리스

* 용도: 공부상 도시형생활주택 (주 용도: 공동주택, 기타 용도: 업무시설-오피스텔)

* 건축물: 2014년 10월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1004호

* 토지 면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 건물 면적: 39.21㎡ (약 11.86평) (전용 면적)

* 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가: 173,000,000원 (1억 7천 3백만원)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 ‘금정초등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 건물 서측으로 공로에 접하여 차량의 진출입이 용이하며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 대항력 있는 임차인이 존재하여 신중한 분석이 필요합니다.

* 말소기준권리: 을구 5번 전세권설정 (임채현, 130,000,000원, 2019.11.26 접수) 입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 6번 주택임차권 (임채현, 140,000,000원, 2019.11.07 전입, 2021.11.08 확정)이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차보증금 140,000,000원 중 10,000,000원은 2021.10.06. 증액되었으며, 증액된 금액에 대한 확정일자는 2021.11.08. 입니다.

* 따라서, 임차인이 배당절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 270,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-07

* 확정일자: 2021-11-08

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 배당에서 충당되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 명확한 보증금 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 금정구 장전동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 골든팰리스는 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔)이 복합된 건물로, 주변에 금정초등학교와 온천장역이 있어 상업 및 주거 활동이 비교적 활발한 지역으로 판단됩니다.

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (2026년 2월 거래 기준)

* 동일맨션 (연립, 82.35㎡, 1984년식): 134,000,000원 (약 1.62백만원/㎡)

* 초원빌라 (다세대, 73.23㎡, 2001년식): 205,000,000원 (약 2.80백만원/㎡)

* 다솔빌라 (연립, 118.48㎡, 1997년식): 158,000,000원 (약 1.33백만원/㎡)

위 정보는 본건과 건물 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 전용 면적이 39.21㎡ (약 11.86평)으로 소형 평형에 해당합니다.

제공된 시세 데이터(개별 매물)를 바탕으로 본건(39.21㎡)의 시세를 추정해 볼 때, 가장 높은 단가(약 2.80백만원/㎡)를 적용하면 약 109,750,000원 수준의 시세가 산정됩니다. 그러나 이는 제공된 비교 물건들의 정보에 기반한 추정치이며, 본건의 실제 가치는 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 온천장역을 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 금정초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 용이한 환경입니다.

* 편의시설: 건물 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 온천장역 인근의 상업지구와 주거지가 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 및 유흥 시설 등도 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인(임채현)의 보증금 140,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큰 리스크입니다.

* 공부상 용도와 실이용 상태 차이: 공부상에는 도시형생활주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.

* 가치 평가의 어려움: 제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대)와 본건(도시형생활주택)의 유형 및 건축 연도 차이가 커 정확한 시세 분석 및 가치 평가에 어려움이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 금정구 장전동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 초등학교 인접 등 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 경매 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 상당할 수 있으며, 투자 수익을 확보하기 위해서는 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 공부상 용도와 실이용 상태의 차이 가능성도 잠재적 리스크로 관리해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 온천장역 역세권의 입지적 장점: 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인된 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 기회: 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 일반 매매보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 총 매입 비용 고려 필수)

* 소형 평형의 수요: 1인 가구 또는 소형 가구의 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 총 부담 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

제공된 JSON 시세 정보 분석 결과, 비교 대상 주택들의 가격 및 면적 차이가 커 직접적인 시세 적용에 한계가 있습니다. 가장 높은 단가(약 2.80백만원/㎡)를 적용하여 추정한 본건의 시장 가치는 약 109,750,000원으로, 이는 임차인 보증금(140,000,000원)보다 낮습니다. 이는 본 물건에 대한 투자가 매우 위험하거나, 시장 가치가 제공된 시세 정보보다 높게 형성되어 있을 가능성을 시사합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본건의 실제 시장 가치가 최소 180,000,000원 이상이라고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 시장가치 (추정): 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 인수 보증금: 140,000,000원

* 예상 입찰가 = 시장가치 - 인수 보증금

이에 따라, 예상 입찰가는 약 40,000,000원에서 60,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 만약 40,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 40,000,000원(입찰가) + 140,000,000원(보증금 인수) = 180,000,000원이 됩니다.

* 만약 60,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 60,000,000원(입찰가) + 140,000,000원(보증금 인수) = 200,000,000원이 됩니다.

이 예상 입찰가는 본건의 잠재적 가치가 1억 8천만원에서 2억원 이상일 경우에 해당합니다. 입찰 전 반드시 해당 지역의 최신 시세 및 본건의 정확한 시장 가치를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.