나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21732 [1] 경상남도 거제시 사등면 창호리 469-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 ‘유교마을’ 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.
일련번호(2) 부정형 완경사지의 토지로서, '전기타(휴경지)'상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 남서측으로 약 1m내,외의 진입로와 접하며, 일련번호(2)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1)은 블록구조 기타지붕 단층건물로서,
(사용승인일 : 2010.05.25.)
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,
창 호 : 새시창호입니다.

일련번호(2-2)는 블록구조 기타지붕 단층건물로서,
(사용승인일 : 2010.05.25.)
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,

일련번호(2-3)은 현황'멸실'된 것으로 조사됩니다.

이용상태

일련번호(2-1)은 단독주택, 일련번호(2-2)는 창고로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(2-1)은 제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동상태는 미상입니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(2-3)은 현황'멸실'된 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록2]중 '감정서 상 2-3'은 현황상 멸실 된 것으로 조사됨.
-[목록3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 지상 소재 수목은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21732 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사등농업협동조합

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 469-1

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 750.00㎡ (약 226.88평)

* 건물면적: 92.32㎡ (약 27.93평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 287,192,000원

* 토지면적: 750.00㎡ (약 226.88평)

* 건물면적: 92.32㎡ (약 27.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 특이사항

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 대항력있는임차인 존재.

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 건물 중 '감정서 상 2-3'은 현황상 멸실된 것으로 조사됨.

* 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환).

* 지상 소재 수목은 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 ‘유교마을’ 북측 인근에 위치하고 있음.

* 주변으로는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 불가능한 구간이 있으며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 일련번호(1) 토지는 남서측으로 약 1m 내외의 진입로와 접하나, 일련번호(2) 토지는 맹지임.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

* 일련번호(1) 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중임.

* 일련번호(2) 토지는 부정형 완경사지의 '전 기타(휴경지)' 상태임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 168,278,297원.

* 말소기준권리: 2013년 7월 3일 접수된 사등농업협동조합의 근저당권 (금 42,000,000원)으로, 해당 권리 외 다수의 근저당권 및 가압류가 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권 이전: 김금도 → 조상연 → 김도연 (증여) 순으로 등기되었음.

* 경매 개시 결정 등기: 2025년 7월 30일 사등농업협동조합에 의해 등기되었음 (통영지원 2025타경21732).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김필규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2000년 12월 5일

* 대항력: 있음

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으나, 금액이 미상인 경우와 같이 주의가 필요함. 임차인의 점유는 지속될 수 있으므로 법적 검토가 요구됨.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

* 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 상기 대항력 있는 임차인의 점유에 대해서는 법적 검토가 필요함.

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로 반드시 확인 및 준비가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 JSON 정보는 동일 주소지(사등면 창호리) 내 '정토펠리스'라는 다세대주택의 최근(2026년 4월~5월) 실거래가 정보를 포함하고 있음.

* 면적 약 66~67㎡ (전용면적) 기준, 거래금액은 92,000,000원 ~ 117,000,000원 수준임.

* 해당 다세대주택의 건축연도는 2017년임.

4.2. 물건 유형별 비교

* 본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 데이터의 다세대주택과는 주거 형태 및 건축 연도에서 차이가 있음.

* 본건의 감정가(287,192,000원)는 주변 다세대주택의 실거래가(9,200만원 ~ 11,700만원)보다 현저히 높게 책정되어 있음.

* 이는 본건이 보유한 넓은 토지 면적(750㎡)과 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 보이나, 건물 일부 멸실, 맹지인 토지, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크 요인이 감정가 대비 시세 반영에 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 유교마을이 있으며, 단독주택, 펜션, 농경지가 혼재된 지역으로 전원생활 또는 주말주택지로 적합할 수 있음.

* 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높음.

* 주변 혐오시설 유무는 별도의 지도 서비스 검색이 필요함.

5.2. 학군

* 해당 지역의 학군은 일반적인 농촌 또는 소도시의 학군 수준일 것으로 예상됨. 정확한 정보는 지역 교육청 자료 등을 통해 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 (멸실 부분)

* 건축물대장 상 등록된 건물 중 일부(2-3)가 현황상 멸실된 것으로 조사되어, 수리 또는 철거 후 신축 등 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지 관련 문제

* 토지 일련번호(2)는 맹지로, 법적 접근 통로 확보 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 일련번호(2)는 '전 기타(휴경지)' 상태로, 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금 전액 몰수 위험이 있음.

* 토지 전체가 완경사지라는 점은 건축 및 활용에 일부 제약이 될 수 있음.

6.3. 임차인 관련 사항

* 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 0원으로 존재하며, 점유를 지속할 수 있다는 점은 임대차 관계 해소에 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

6.4. 기타 법규 제한

* 가축사육제한구역에 해당하므로, 축산업 관련 시설 설치는 불가함.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 넓은 토지 면적 (750㎡)을 확보하고 있음.

* 단독주택으로서의 독립성과 사생활 보호 가능.

* 계획관리지역, 자연취락지구 등 비교적 양호한 토지 용도 지역.

7.2. 약점

* 건물 일부 멸실 상태로 인한 수리/신축 비용 발생.

* 토지 일부(2)가 맹지이며, 접근성 문제.

* 농지취득자격증명 제출 의무 및 미제출 시 보증금 몰수 위험.

* 대항력 있는 임차인 존재 (0원 보증금/차임이나 법적 검토 필요).

* 완경사지 토지 이용의 제약.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 매력도

* 거제시 사등면은 관광 및 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 지가 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 넓은 토지를 활용한 단독주택 부지로서의 가치나 전원주택, 주말주택 등으로의 전환 가능성을 고려할 수 있음.

8.2. 개발 가능성

* 건물 멸실 부분에 대한 재건축 또는 토지 활용 계획에 따라 잠재적 가치 상승이 가능함.

* 다만, 맹지 해소 및 농지 취득 문제가 선결되어야 함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 287,192,000원

* 총 채권액 (등기부 기준): 168,278,297원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 다세대 주택 시세(9,200만원 ~ 11,700만원)와 본건 단독주택 감정가(28,719만원) 간의 차이가 크므로, 토지 가치와 리스크 요인을 신중하게 고려해야 함.

* 건물 멸실, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 제반 리스크를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

* 보수적 관점에서, 예상 입찰가 범위는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.