나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21700 [1] 경상남도 거제시 아주동 1488-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임.
┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적
용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
┌ 외 벽 : 화강석 및 몰탈위 페인트 마감 등.
│ 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등.
┗ 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층, 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임.
┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적
용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각포함.
-지상 소재 조경수(매실나무, 비파나무 등)는 토지에 포함하여 평가함.
-[물건2] 태양광 설비 및 데크는 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21700 (1) 사건의 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

1.1. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1488-11

* 토지 면적: 558.00㎡ (약 168.8평)

* 건물 면적: 158.76㎡ (약 48.0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 39.00㎡

* 용도: 단독주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 505,334,400원

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건입니다.

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 제시외 건물[감정서상 ㄱ]이 매각에 포함됩니다.

* 토지에 포함하여 평가된 조경수(매실나무, 비파나무 등)가 있습니다.

* 태양광 설비 및 데크는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 건축물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

* 외벽: 화강석 및 몰탈 위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등

* 창호: 샷시 창호

* 이용 상태: 1층, 2층 단독주택으로 이용 중

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상남도 거제시 아주동에 위치하며, 내곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 해당 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 2017년 9월 27일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권 (채권액 240,000,000원)입니다.

* 이후 등기된 권리들(압류, 가압류 등)은 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 현재 경매는 부산축산업협동조합에 의해 신청되었습니다.

* 등기부채권 총액은 287,939,673원입니다.

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 토지 등기부와 마찬가지로, 2017년 9월 27일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 이후 등기된 권리들도 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 현재 경매는 부산축산업협동조합에 의해 신청되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 임차인이 존재하는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, SG펠리체 단지(2012년 건축, 전용면적 약 69㎡)가 2024년 5월 7억 6천만원, 2025년 11월 7억 6천 7백만원에 거래되었습니다. (가격은 만원 단위로 표기된 것으로 보이며, 7,600은 7억 6천만원으로 해석됩니다.)

* 아주동 지역 내 다른 다세대 주택(1990년 건축, 전용면적 약 47㎡)은 2025년 4월 1천만원에 거래된 내역이 있으나, 해당 거래는 특수 거래이거나 보증금 등 다른 성격의 금액일 가능성이 높습니다.

4.2. 시세 분석

* 본건은 단독주택으로, 제공된 주변 시세 정보는 연립/다세대 주택에 해당하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 그러나 SG펠리체 사례를 통해 해당 지역의 부동산 가치가 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 본 건은 단독주택으로서 약 168.8평의 넓은 대지를 소유하고 있으며, 건물 면적도 약 48.0평으로 규모가 있습니다.

* 감정가 5억 5백만원 대비 주변 유사 지역의 다세대 주택 거래가 7억 6천만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 대지 가치를 고려하면 감정가는 합리적이거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 내곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 주변은 단독주택 밀집 지역과 함께 농경지, 임야가 혼재하는 자연 친화적인 환경입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 주거 환경으로서의 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 기타

* 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 관계

* 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 거주자나 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지역적 특성

* 농경지 및 임야와 혼재된 지역적 특성상, 주변 시설에 따라 쾌적성이 저해될 가능성도 배제할 수 없습니다. (혐오시설 여부는 별도 확인 필요)

6.3. 토지이용계획

* 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 아주동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적(약 168.8평)과 양호한 건물 규모(약 48.0평)를 갖추고 있습니다. 내곡초등학교가 인근에 있으며, 주변 환경은 주택과 자연이 어우러진 곳입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리되어 경매 절차상 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 주변 연립/다세대 주택의 높은 거래가를 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 넓은 토지 가치 상승 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적을 활용한 증축, 신축 또는 토지 가치 상승 기대

* 단독주택으로서의 높은 주거 쾌적성 및 독립성 확보

* 내곡초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* 지역 내 부동산 가치 상승 추세에 따른 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 505,334,400원입니다. 주변의 SG펠리체(연립/다세대) 주택 거래 사례가 7억 6천만원대에 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본건 단독주택의 토지 가치를 고려하면 잠재적인 가치는 더 높을 수 있습니다. 다만, 미상 임차인의 존재 가능성과 지역적 특성을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단했을 때, 적정 예상 입찰가는 약 5억 5천만원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 108.8% 수준입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인 확인, 동종 물건 시세 재확인 후 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.