나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21698 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 524 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 ""야부마을"" 내에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
외벽: 석재 및 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) ""단독주택(다가가주택)""으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡) 포함.
- 단독주택(다가구주택)으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21698 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 524 (신주소: 경상남도 거제시 야부1길 8)

용도: 단독주택 (다가구주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항:

- 일괄매각 대상.

- 감정서상 ㉠, ㉡으로 표시된 제시외 건물 포함.

- 단독주택(다가구주택)으로 이용 중.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 362,240,250원

토지 면적: 280.00㎡ (약 84.7평)

건물 면적: 243.27㎡ (약 73.6평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 "야부마을" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 거제시의 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 토지의 남동측 및 남서측으로는 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.4. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다.

외벽은 석재 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

제반 급배수, 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 '단독주택'으로 분류되어 있으나, 4가구가 거주 가능한 다가구주택으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2013년 9월 2일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권 (채권금액 180,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 강* (강래경): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-07-27, 대항력 없음.

* 강* (강웅제): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-12-09, 대항력 없음.

* 안* (안영애): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2013-12-09, 확정 2025-08-06, 배당신고 2025-09-04, 대항력 없음.

* 신* (신현아): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-14, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 중 안* (안영애)씨의 보증금 80,000,000원이 있으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 안* (안영애) 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 배당 여부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 "야부마을"은 전형적인 농촌 주거지 형태를 띠고 있으며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

주변 상권의 발달은 활발하지 않은 편으로, 거제시내 주요 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 거제시 주요 상업 시설 접근성은 보통입니다.

* 교육시설: 인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 제한: 현장 조사 시 폐문·부재로 인해 건물 내부 조사가 불가능하였습니다. 공부 및 외부 관찰, 유사 물건의 통상적인 상태를 바탕으로 감정평가가 이루어졌으므로, 경매 진행 시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 소유자 미상의 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)이 포함되어 매각되므로, 관리 및 철거 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련 특이사항: 안* (안영애) 임차인의 경우 대항력이 없으나, 특이한 확정일자 및 배당신고일자로 인해 추후 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 거제시 연초면 한내리에 생활폐기물 소각시설 및 매립시설이 위치하고 있습니다. 본건과의 정확한 거리는 확인되지 않으나, 입지 결정 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치한 3층 다가구주택입니다.

감정가는 3억 6천만원대로, 토지 약 84.7평, 건물 약 73.6평 규모를 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 깨끗한 편입니다.

다만, 건물 내부의 직접적인 확인이 이루어지지 않은 점과 제시외 건물이 포함된 점은 주의가 필요합니다.

지역 내에서의 주거 가치와 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 건물 증축 또는 재건축 시 추가적인 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가, 본건의 장단점(건물 내부 미확인, 제시외 건물 존재, 생활폐기물 처리시설 인근 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하기도 하나, 본건의 특수한 상황을 감안하여 추가적인 시장 조사와 전문가 상담을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.