나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31047 [1] 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산7-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 둔철마을회관 북측 근거리에 위치하고, 부근은 전원
주택 및 글램핑장, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1) 차량 접근 곤란하고, 제반 교통사정사정은 보통시됩니다.
기호(2~9,11) 차량 접근 가능하고, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 중·급경지세 내 삼각형에 유사한 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림 상태이고, 일부는 토목공사 된
잡종지 상태입니다.
기호(3) 완경지세 내 사다리형에 유사한 토지로서, 대부분 토목공사된 주거나지 상태입니다.
기호(4) 완경지세 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 잡종지 상태입니다.
기호(5) 완·중경지세 내 자루형의 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림 상태이고, 일부는 토목공사 된
잡종지 상태입니다.
기호(7,8) 완경지세 내 사다리형에 유사한 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(9) 완경지세 내 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.
기호(11) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 남동측으로 소폭의 비포장 진입로 개설되어 있습니다.
기호(3) 본건 서측 및 남측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접합니다.
기호(4,5) 북동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접합니다.
기호(6) 남동측 및 남서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
기호(7,8) 북동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접합니다.
기호(9) 북동측 및 남동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
기호(11) 북동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고, 본건이 폭 약 5~6m 내외의 포장
도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호), <추가기재> 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 속합니다.
기호(2~8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)에 속합니다,
기호(9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내), 배출시설설치제한지역,
공장설립승인지역(공장설립승인지역1호), <추가기재> 건축법 제2조 제1항 제11호
나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 속합니다.
기호(11) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한에서
200m이내), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)에
속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10) 경량철골구조 아스팔트슁글마감지붕 단층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호
기호(ㄱ) 지하수 관정입니다.

이용상태

기호(10) 단독주택입니다.
기호(ㄱ) 지하수 관정입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 수목(감정서상 ⓐ) 매각포함.
-제시외 구축물(감정서상 ㄱ 지하수 관정) 매각포함.
-목록[1,2,5~8] 토지는 자연림으로, 지상에 육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 일반적으로 임야에는 분묘가 소재할 가능성이 있음.(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[9] 토지 일부 지상에 이설 및 철거가 용이한 조립식 창고 매각에서 제외함(감정서상 ‘사진용지‘ 참조).
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31047 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산7-4

용도: 단독주택

감정가: 1,074,132,000원

토지 면적: 13,249.00㎡ (약 4,008.37평)

건물 면적: 30.80㎡ (약 9.32평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부곡농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 산청군 신안면 안봉리에 위치하며, 둔철마을회관 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 전원주택, 글램핑장, 임야 등으로 형성되어 있어 한적하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

기호(1)으로 표시된 토지는 차량 접근이 다소 곤란한 것으로 파악됩니다. 나머지 토지(기호2~9, 11)는 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 토지는 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있으나, 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

2.3. 주변 혐오시설

본 물건 분석 시 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2019년 6월 12일 접수된 부곡농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 주요 권리 사항

* 목록[1,2,5~8] 토지는 자연림으로, 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권 성립 여지가 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 수목(감정서상 ⓐ) 및 지하수 관정(감정서상 ㄱ)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 토지의 일부에 있는 조립식 창고는 철거 및 이설이 용이하여 매각에서 제외됩니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 말소기준 권리 이후의 채권 총액은 약 295,432,761원입니다. 이는 모두 말소될 예정이므로 매수인이 인수하지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 보증금 및 차임 관련 정보가 미상이므로, 인수 여부 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 넓은 임야와 소규모 단독주택으로 구성되어 있어 일반적인 상업 지구 분석보다는 토지 자체의 개발 잠재력에 중점을 두어야 합니다. 주변에 전원 주택 단지 및 글램핑장이 조성되어 있어, 휴양 및 관광 관련 시설로의 활용 가능성이 엿보입니다.

4.2. 시세 비교

제공된 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' JSON 데이터가 없어, 구체적인 주변 시세 비교 분석이 어려운 상황입니다. 따라서, 본 건의 시장 가치는 주로 광대한 토지 면적의 가치와 활용 가능성에 의해 결정될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

교통 및 도로 접근성은 보통 수준으로, 일부 토지는 차량 진입이 원활하지 않을 수 있습니다. 인근 마을회관을 중심으로 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 주요 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

자연 경관이 수려한 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 전원생활을 누리기에 적합합니다. 귀촌, 주말 농장, 또는 자연 속 휴양 시설 운영 등을 고려하는 분들에게 매력적인 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

임야 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 큰 제약이 될 수 있으므로, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 핵심 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 경계 및 측량

정확한 토지 경계 확인을 위해 인접 필지와의 측량이 필요합니다. 이는 경계 분쟁을 예방하고 토지 이용 계획 수립에 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 토지는 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도 지역 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 토지 개발 및 이용 시 관련 법규 및 건축 허가 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 토지 접근성 및 이용 현황

일부 토지(기호1)의 차량 접근 곤란 문제와 더불어, 토지 대부분이 자연림 상태임을 고려해야 합니다. 개발 및 이용을 위해서는 벌채, 토목 공사 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신안면 안봉리에 소재한 넓은 임야와 소형 단독주택으로 구성된 부동산 임의 경매 건입니다. 감정가는 10억 7천여만 원으로, 이는 주로 13,249㎡ (약 4,008평)에 달하는 광대한 토지 면적에 기인한 것으로 보입니다. 건물 자체(30.80㎡, 약 9.32평)의 가치는 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 예정이나, 임야 지상에 분묘기지권이 성립될 가능성이 있다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제를 파악하고, 측량을 통해 정확한 경계를 확정하는 것이 중요합니다.

자연 경관이 우수한 입지적 장점을 바탕으로 전원생활, 주말 농장, 혹은 자연 친화적인 레저 및 휴양 시설 개발 등 다방면으로의 활용 잠재력을 지닌 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광대한 토지 면적

4,000평 이상의 넓은 토지는 향후 가치 상승 및 다양한 개발 구상에 유리한 조건을 제공합니다.

8.2. 자연 친화적 입지

산청군의 수려한 자연환경은 전원생활, 힐링 시설, 또는 생태 관광 등과 같은 테마를 가진 개발에 적합합니다.

8.3. 소형 주택 활용

현재의 작은 주택을 리모델링하거나, 토지에 신축을 진행할 수 있는 기반이 됩니다.

8.4. 주변 개발 가능성

인근에 글램핑장 등 유사 시설이 존재하여, 지역의 관광 및 레저 산업 발전 트렌드와 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석의 한계

본 건에 대한 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' JSON 데이터가 제공되지 않아, 객관적인 주변 시세 비교 분석 및 예상 입찰가 산정에 상당한 제한이 있습니다.

9.2. 감정가 및 토지 가치

감정가 10.7억 원은 넓은 토지 가치에 크게 영향을 받은 것으로 보입니다. 실제 입찰가는 토지의 개발 가능성, 각종 이용 규제, 그리고 분묘기지권 성립 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

9.3. 추가 조사 필요 사항

* 산청군 신안면 안봉리 일대 임야의 최근 실거래가 및 공시지가 자료 조사

* 토지 이용 계획상 건축 및 개발 행위 허가 가능성 및 제한 사항 면밀 검토

* 현장 답사를 통한 분묘 실존 여부, 접근성, 주변 개발 현황 직접 확인

9.4. 보수적인 시세 추정

해당 지역 임야의 평당 시세는 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 만약 유사 임야의 평당 시세를 10만원 ~ 20만원 선으로 단순 가정 시, 토지 가치만으로 약 4억 ~ 8억 원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. (이는 매우 단순화된 추정치이며, 실제와 차이가 클 수 있습니다.)

9.5. 제안 입찰가 범위

위에서 언급된 한계와 잠재적 리스크를 감안하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 보수적인 시각에서 접근하는 것이 바람직합니다. 충분한 추가 조사 및 현장 답사를 거친 후, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 7.5억 원 ~ 9.1억 원 사이 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예비적인 범위이며, 철저한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.