나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31041 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 176-4 월아캐슬 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 운행노선 수, 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층건 내 단위세대로서,
사용승인일: 2009.04.08.
외벽: 모르타르위 페인트마감,
내벽: 벽지마감 및 타일마감 등,
창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥내소화전 등의 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 남측으로 폭 약 10m 정도의 포장도로와 각각 접하며, 동측 도로로 주 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)<문화재보호법>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화재보호법>,
기호(2) 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)<문화재보호법>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

의뢰목록 및 공부상 본건 토지 기호(1,2)의 지목이 '답'으로 되어 있으나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경31041 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김선희 (등기부상 강제경매 신청인)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 176-4 월아캐슬 9층903호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층건 내 9층 903호

* 사용승인일: 2009년 4월 8일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 146,000,000원

* 토지 면적: 43.95㎡ (약 13.30평)

* 토지 지분: 43.9529㎡ (약 13.30평)

* 건물 면적: 74.47㎡ (약 22.53평) - 공급 면적 기준

* 전용 면적: 제공된 정보 없음 (일반적인 경우 공급 면적보다 작음)

1.4. 매각 조건

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 공부상 지목: 답 (현황: 대)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 북서측 인근에 위치함.

* 부근은 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 운행 노선 수, 운행 횟수 등을 고려 시 일반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 본건 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접하며, 동측 도로로 주 진입로가 개설되어 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속함.

* 소로1류 (폭 10m~12m), 중로1류 (폭 20m~25m)와 접함.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(사천읍성) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 창원지방법원 2022카단10412 (갑6, 가압류)

* 본 경매는 채권자 김선희에 의해 신청된 부동산강제경매임.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권 금액: 212,256,906원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김선희

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 7월 27일

* 배당신고일자: 2025년 7월 15일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 신청 채권자이므로, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됨)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 존재하므로, 명도 시 유의해야 함.

4. 상권분석

* 주변 시설

* 본 물건은 사천시 사천읍의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 사천중학교가 자리하고 있음.

* 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성에 유리한 환경임.

* 주변 지역에 대한 추가적인 탐문 및 현장 조사를 통해 유해시설(혐오시설) 존재 여부를 반드시 확인해야 하나, 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 심각한 혐오시설의 존재는 파악되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본 아파트는 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 2009년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속함.

* 내부 마감은 일반적인 벽지 및 타일 마감이며, 급배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 편의 시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

5.3. 교육 시설

* 단지 북서측 인근에 사천중학교가 위치하여 교육 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 김선희는 대항력을 갖춘 상태로, 2018년 7월 27일에 전입 및 확정일자를 받았음.

* 보증금 1억 4천만 원은 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 이 임차인의 경우, 차임이 '0원'으로 표시되어 있어 별도의 월세 부담은 없으나, 보증금 회수 및 명도 절차 진행 시 권리분석 내용을 면밀히 재확인해야 함.

6.2. 기타 특이사항

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중이므로, 지적 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 토지이용계획 상 다양한 제한 사항(가축사육제한, 비행안전구역, 문화재보호구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 철저히 관리해야 함.

* 또한, 토지이용계획상의 제한 사항들을 종합적으로 검토하여 장기적인 관점에서 가치를 평가해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 명도 절차를 원만하게 진행할 경우, 비교적 안정적인 시세 차익 기대 가능.

* 사천시 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획 등을 고려한 장기 투자 관점 접근.

* 감정가 대비 저가 입찰 시 수익률 개선 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 대항력 있는 임차인의 보증금: 140,000,000원 (전액 배당 예상으로 인수 부담 없음)

* 인수 보증금 제외 고려 시, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근.

* 주변 시세, 경매 시장 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 필요.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원 (이는 일반적인 범위이며, 실제 시세 및 현장 조사를 통해 최적의 가격 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.