나이스옥션 법원경매 진주 2025타경828 [1] 경상남도 진주시 내동면 독산리 986-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 내동면 독산리 소재 모산마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 전, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 경사지의 부정형 토지로서 기호 1 및 2는 현황 과수원, 기호 3은 묘지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지이나 기호 2를 경유하여 접근가능함.
기호 2 : 남측으로 노폭 약 6m내외의 도로가 소재하며, 북동측으로 타인토지를 경유하여 개설된 농로와 연결하여 본건 내부도로가 개설되어 있음.
기호 3: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 보전녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3 : 보전녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

-기호 1, 2 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재
기호 3 지상에 분묘가 2~ 3기 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 ㄱ 감나무,매실나무 등) 매각포함.
-목록[1,2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[3] 지목이 ‘임야’이나 현황 ‘묘지’로 이용중이며, 지상에 분묘3기 소재하는 것으로 탐문조사 되나, 관리상태 및 계절적 요인으로 분묘2기만 확인 가능함(분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[1,3] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 진주시 내동면 독산리 986-1에 소재한 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 내용입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경828 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 내동면 독산리 986-1

* 용도: 과수원 (현황: 과수원, 묘지)

* 감정가: 929,692,000원

* 토지면적: 15,200.00㎡ (약 4,600평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각대상: 토지 매각)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새고성농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 내동면 독산리 소재 모산마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 전, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 양호합니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1: 지적도상 맹지이나 기호 2를 경유하여 접근 가능합니다.

* 기호 2: 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로가 소재하며, 북동측으로 타인 토지를 경유하여 개설된 농로와 연결되어 본건 내부 도로가 개설되어 있습니다.

* 기호 3: 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기호 3: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부 상 근저당권(을7, 2024-01-24)이 말소기준권리이며, 임의경매개시결정(갑11, 2025-07-15)에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법원 고시문에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목이 비어있으나, 물건명세서 상 분묘기지권 성립 가능성이 명시되어 있어 낙찰 후 별도 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 접수일자: 2024-01-24, 권리종류: 근저당권, 권리자: 새고성농업협동조합, 채권금액: 792,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2025-07-15, 권리종류: 임의경매, 권리자: 새고성농업협동조합, 채권금액: 737,965,478원

* 총 채권액(등기부상): 792,000,000원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 진주시 내동면의 농림 지역에 위치하며, 주변으로 과수원, 전, 임야 등 농업 생산 활동이 주로 이루어지는 지역입니다. 인근에 마을이 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설: 해당 지역은 농촌 특성상 자연 환경이 주를 이루며, 편의시설 접근은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록의 경우 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권:

* 목록는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 목록은 지목이 '임야'이나 현황 '묘지'로 이용 중이며, 분묘 2~3기 소재가 탐문되었고, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 맹지: 목록은 지적도상 맹지이므로, 토지 활용 및 접근에 제약이 있습니다.

* 경계 확인: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 제시외 물건: 감정서상 제시외 수목(감나무, 매실나무 등) 및 분묘가 매각에 포함되어 있어, 추가적인 관리나 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 내동면의 광활한 면적(15,200㎡)을 가진 토지로, 현재 과수원 및 묘지로 이용되고 있습니다. 농지취득자격증명 제출 필수, 분묘기지권 가능성, 맹지, 복잡한 토지 이용 제한 등 다수의 확인 및 법률적 검토가 필요한 리스크 요인을 안고 있습니다. 투자 목적보다는 실사용 목적, 특히 농업이나 산림 관련 사업을 고려하시는 분들께 적합할 수 있으나, 해당 리스크들을 감수하고 사업 계획을 수립할 수 있는 경우에 한하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 15,200㎡ (약 4,600평)의 넓은 면적은 장기적인 관점에서 잠재적인 개발 또는 활용 가치를 가질 수 있습니다.

* 농림 지역의 특성: 장기적인 관점에서 농림 지역의 개발 가능성이나 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 929,692,000원

* 본 물건은 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 가능성, 맹지, 복잡한 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 예상 입찰가는 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토한 후 보수적으로 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 관련 법규 및 규제에 대한 심층적인 확인, 그리고 필요한 경우 전문가(변호사, 공인중개사 등)의 자문을 거치시기를 권장합니다. 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.