나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31075 [1] 경상남도 사천시 곤양면 송전리 261 미라벨오피스텔 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 '곤양초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 자유로우며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 내 9층 902호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수시설, 승강기시설, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역(2011-08-04), 준주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(2) : 준주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31075 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남거창농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 송전리 261 미라벨오피스텔 9층 902호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 9층건 내 9층 902호

* 사용 승인일: 2017년 01월 25일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 53.08㎡ (약 16.06평)

* 토지 지분: 53.0753㎡ (약 16.06평)

* 건물 면적: 67.84㎡ (약 20.52평)

* 건물 지분: 67.8416㎡ (약 20.52평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 125,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 사천시 곤양면 송전리 소재 '곤양초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지대 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 자유로우며, 제반 교통 사정은 보통임.

* 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 속함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 정종필 (2017-02-08)

* 소유권 이전: 장희숙 (2017-06-21)

* 근저당: 신원농업협동조합 (2017-06-21, 93,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 거창세무서장 (2023-12-07)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-08-29, 21,886,694원)

* 압류: 거창군 (2025-02-25)

* 임의경매: 남거창농업협동조합 (2025-07-30, 79,605,166원)

* 총 등기부 채권액 합계: 114,886,694원

3.2. 말소기준권리

* 신원농업협동조합 근저당 (2017-06-21)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 추가적인 내용은 명시되지 않았음.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 차 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-25

* 대항력: 없음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 계약 관계 및 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 시장 동향

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 10월 10일 '미라벨아파트'의 42.471㎡(약 12.85평) 오피스텔이 47,500,000원에 거래되었음.

* 이 거래 가격은 본건의 감정가 125,000,000원 및 건물 면적 67.84㎡(약 20.52평)과 비교 시, 가격 및 면적에서 현저한 차이를 보이며, 동일 건물 내 또는 인근 유사 물건의 일반적인 시세를 반영하지 못하는 것으로 판단됨.

* 다만, '미라벨아파트'라는 명칭이 오피스텔과 혼용되어 사용되는 점, 또는 해당 거래가 비정상적인 급매 상황이었을 가능성을 고려해야 함.

* 또한, 다른 유사 오피스텔의 공매 최저가(76,000,000원) 및 다른 '미라벨아파트'의 고가 거래 사례(170,000,000원) 등은 시장의 가격 변동성이 크거나 정보의 불확실성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* '곤양초등학교'가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호함.

* 본건은 상대보호구역에 포함되어 교육 환경 보호 기준이 적용됨.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 내에는 제반 위생설비, 급배수, 승강기, 소방, 난방 시설이 완비되어 있음.

5.3. 주거 환경

* 본건은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치함.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서의 개발 또는 건축 관련 제한 사항 존재 가능성을 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 추가적인 법적 검토가 필요함.

6.2. 시세 discrepancy

* 제공된 JSON 데이터의 최근 매매가(47,500,000원)와 감정가(125,000,000원) 간의 큰 가격 차이가 존재함. 이는 본건의 정확한 현재 시가 판단을 어렵게 하며, 향후 매각 시 가격 형성에 대한 불확실성을 야기할 수 있음. '미라벨아파트'라는 명칭 혼용 또한 혼란을 가중시킴.

6.3. 공실 위험

* 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으며, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 현재 공실 상태이거나 특수한 임대 조건일 가능성이 있음. 지역 내 오피스텔의 실제 임대 수요 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.4. 주변 개발 가능성

* 검색 결과, 사천시 곤양면 일대에서 생활폐기물 소각장 설치 관련 논의가 진행되었거나 현재도 진행 중임을 알 수 있음. 현재 본건 바로 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지는 않으나, 향후 해당 지역의 개발 방향에 따라 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 오피스텔로, 곤양초등학교와 인접하여 교육 접근성이 용이한 입지를 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되어 낙찰 후 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다. 하지만, 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재하며, '미라벨아파트'와 '미라벨오피스텔' 명칭 혼용 등 정보상의 불확실성이 존재하여 정확한 시세 파악이 무엇보다 중요합니다. 주변 유사 물건의 실제 거래 사례와 현재 시장 상황을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 채무가 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능함.

* 지역 개발 잠재력: 사천시의 지역 개발 계획 및 향후 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 이상 거래가 분석을 통한 시세 차익 기회: 제공된 저가 거래 정보를 면밀히 분석하고, 합리적인 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 제공된 JSON 매매 정보 (42.471㎡ 기준): 47,500,000원 (2025년 10월)

* 건물 면적: 67.84㎡ (약 20.52평)

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 제공된 47,500,000원의 거래가는 본건의 감정가 및 면적과 비교 시 매우 이례적인 수준입니다. 다른 유사 오피스텔의 공매 최저가(76,000,000원) 및 다른 '미라벨아파트'의 고가 거래 사례(170,000,000원) 등을 참고할 때, 본건의 가치는 최소 7천만원대 이상으로 추정될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 정확한 시세 조사를 통해 결정하는 것이 중요합니다. 권리 관계의 명확성, 입지 조건, 그리고 시장의 변동성을 고려하여, 80,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 전, 주변 부동산 전문가와 상담하여 최신 시장 동향을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.