나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20750 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 율티리 211-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 율티리 소재 '율티마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 및 단독주택, 나지, 전, 답, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건은 차량접근 및 인접필지를 통하여 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),12),14) 완경사지의 부정형(1,14) 및 자루형(12) 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호 3),15) 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임. 일련번호 4),9),19),21) 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형(4) 및 사다리형(9,19,21)의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호 11) 완경사지의 사다리형 토지로서, 전기타(잡종지)로 이용중임. 일련번호 16),17),23) 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형(16,17) 및 사다리형(23)의 토지로서, 상업나지로 이용중임. 일련번호 18) 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1),3) 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 출입이 가능함. 일련번호 4) 본건 북서측으로 약 3~4미터 내외의 내부 진입도로와 접함. 일련번호 9),17),19) 북서측으로 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 11) 북서측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 12),14),15) 남서측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 16)~18),23) 북서측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 일련번호(4) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(9) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(11) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 일련번호(12) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(14) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(15) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 일련번호(16) :자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(17) :자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(18) :자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(19) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(21) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(23) :자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(ㄱ~h)이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호 11),12),14),18) 토지는 공부상 지목이 '11)-전,12)-창고용지, 14)-공장용지, 18)-도로' 이나, 현황 '11)-전기타(잡종지), 12),14)-상업용건부지, 18)-묵전' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층건으로서, 외 벽 : 황토바르기 및 황토 붙임 마감 등. 내 벽 : 황토바르기 마감 등. 창 호 : 새시창 구조임. 일련번호 5) 조적조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 스라브지붕 2층, 조적조 스레트지붕 단층, 경량철골조 함석지붕 단층 일련번호 6) 아르시조 스레트지붕 단층 일련번호 7) 경량철골조 스레트지붕 단층, 경량철골조 스레트지붕 단층 일련번호 8) 경량철골조 스레트지붕 단층 *상기 5)~8) 건물은 현황 1개동으로 이용중으로서,(일부는 기와형강판지붕임) 외 벽 : 황토바르기 및 황토붙임 마감 등. 내 벽 : 황토바르기 및 인테리어 마감(음식점부분) 및 황토바르기(도예실부분) 마감 등. 창 호 : 새시창 구조임. 일련번호 10) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외 벽 : 황토바르기 및 타일붙임 마감 등. 내 벽 : 황토바르기 마감 등. 창 호 : 새시창 구조임. 일련번호 13) 철근콘크리트구조 슬래브 및 기타지붕 2층건으로서, 외 벽 : 황토바르기 및 황토붙임 마감 등. 내 벽 : 황토바르기 마감 등. 창 호 : 새시창 구조임. 일련번호 20) 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 일련번호 22) 철근콘크리트 및 블록, 흙벽돌조 스라브지붕 3층건으로서, *상기 20)~22) 건물은 현황 1개동으로 이용중으로서, 내,외 벽 : 황토바르기 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

일련번호 2) 주택 및 근린생활시설 등으로 이용중임. 일련번호 5)~8),10),13),22) 근린생활시설 등으로 이용중임. 일련번호 20) 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2),5)~8),10) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나, 장기간 방치된 상태로서 정상작동 여부는 확인이 어려우니 진행시 유의하시기 바람. 일련번호 20) 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있으나, 장기간 방치된 상태로서 정상작동 여부는 확인이 어려우니 진행시 유의하시기 바람. 일련번호 22) 및 급·배수설비, 가스설비 등이 되어 있으나, 장기간 방치된 상태로서 정상작동 여부는 확인이 어려우니 진행시 유의하시기 바람.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㉠~㉭, ⓐ~ⓗ) 매각 포함.
-목록3.11.15. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 진전면사무소의 사실조회회신서에 의하면, ① 해당 목록 모두 농지법상 농지이며, ② 농지전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령 처분대상이 될 수 있으며(회신서상 현황: 목록3.은 임야화, 목록11.은 주택 일부 및 시멘트 마당, 목록15.는 화장실·건물·묘지 등 소재), ③ 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다고 기재되어 있음.
-목록1.4.9.19.21. 상업용 건부지로 이용 중임. 목록9.는 토지 지상에 소재하는 우물을 포함하여 평가함. 목록1.은 지적도상 맹지임.
-목록2. 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 건물 2층에 소재하는 다락방을 포함하여 평가함.
-목록3. 묵전 상태이며, 지적도상 맹지임.
-목록5.~8. 근린생활시설 등으로 이용 중임. 등기사항전부증명서상 별동으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 일체의 1개동으로 이용 중임. 감정평가액은 일체로 평가한 금액임. 목록7.8. 등기사항전부증명서상 주소가 ‘진전면 율티리 212-2, 213-1번지’로 등재되어 있으나, 현황 ‘진전면 율티리 212-2, 213-13번지’에 소재함.
-목록10. 근린생활시설 등으로 이용 중임.
-목록11. 공부상 전이나, 현황 잡종지로 이용 중임. 진전면사무소의 사실조회회신서에 의하면, 지상에 주택 일부 및 시멘트 마당이 소재하는 것으로 기재되어 있는바, 주택 등의 정확한 소유관계 및 점유 현황은 입찰 전 별도 확인하기 바람.
-목록12. 공부상 창고용지이나, 현황 상업용 건부지로 이용 중임.
-목록13. 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 건물 외부계단을 포함하여 평가함.
-목록14. 공부상 공장용지이나, 현황 상업용 건부지로 이용 중임.
-목록15. 묵전 상태임. 감정평가서에 의하면, 분묘 수기(진전면사무소의 사실조회회신서상 묘지 1기)가 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)하며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-목록16.17.23. 상업나지로 이용 중임.
-목록18. 공부상 도로이나, 현황 묵전 상태임.
-목록20.22. 등기사항전부증명서상 별동으로 등재되어 있으나, 현황 일체의 1개동으로 이용 중임. 목록20.은 화장실 등으로, 목록22.는 근린생활시설 등으로 각 이용 중임. 감정평가서에 의하면, 목록22.는 일반건축물대장상 ‘3층 흙벽돌 근린생활시설(일반음식점) 7.065㎡’로 중복 등재되어 있어 공부상 정리를 요함.
-본건 지상에 소재하는 구축물 등(독립적 경제가치를 갖는다고 보기 어려운 담장, 옹벽, 화단 등)과 조경수, 자연생 입목은 토지에 포함하여 평가함.
-본건 전부 현황조사 시점 기준 장기간 방치되어 있는 것으로 보여지고, 건물들 내부에 일부 집기, 비품 등이 소재하나 점유자는 없는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 마산지원 2025타경20750 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 율티리 211-1

용도: 근린시설

감정가: 2,513,884,080원

토지면적: 8996.00㎡ (약 2721.49평)

건물면적: 3148.91㎡ (약 952.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 주변 환경 및 입지

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 율티리 소재 '율티마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 중·소규모의 공장, 단독주택, 나지, 전, 답, 각종 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인접 필지를 통하여 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로상태:

* 일련번호 1), 3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

* 일련번호 4) 토지는 본건 북서측으로 약 3~4미터 내외의 내부 진입도로와 접합니다.

* 일련번호 9), 17), 19) 토지는 북서측으로 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 11) 토지는 북서측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 12), 14), 15) 토지는 남서측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 16)~18), 23) 토지는 북서측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한)으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 영농여건불리농지에 해당합니다. 일련번호 16, 17, 18, 23번지는 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2018년 1월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (2018-01-04)

* 을1: 근저당권 (2018-01-31, 말소기준)

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (2018-04-25)

* 갑3: 가압류 (2021-09-24, 말소)

* 갑6: 임의경매 (2025-07-29, 말소)

* 갑7: 압류 (2025-10-20, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (2018-01-04)

* 을1: 근저당권공동담보목록 (2018-01-31, 말소기준)

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (2018-04-25)

* 갑3: 가압류 (2021-09-24, 말소)

* 갑2-1: 2번가등기소유권이전청구권압류 (2023-03-15)

* 갑6: 임의경매 (2025-07-29, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,821,085,939원

2.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

2.3. 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3. 상권 및 건물 현황

3.1. 토지 이용 및 현황

* 토지 이용: 일련번호 1, 12, 14, 19, 21번지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 3, 15번지는 묵전 상태입니다. 일련번호 4, 9번지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 목록 9번지는 토지 지상 우물을 포함하여 평가되었습니다. 일련번호 11번지는 공부상 전이나 현황 잡종지로 이용 중입니다. 일련번호 16, 17, 23번지는 상업 나지로 이용 중입니다. 일련번호 18번지는 공부상 도로이나 현황 묵전 상태입니다.

* 토지 공부와의 차이:

* 일련번호 11번지: 공부상 전 → 현황 전기타(잡종지)

* 일련번호 12번지: 공부상 창고용지 → 현황 상업용 건부지

* 일련번호 14번지: 공부상 공장용지 → 현황 상업용 건부지

* 일련번호 18번지: 공부상 도로 → 현황 묵전

* 토지 제시외 건물: 별도 면적 843.10㎡가 존재하며, 감정평가서상 기호 ㉠~㉭, ⓐ~ⓗ에 해당합니다. 이는 매각에 포함됩니다.

* 특이사항: 본건 지상에 소재하는 담장, 옹벽, 화단, 조경수, 자연생 입목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3.2. 건물 이용 및 현황

* 건물 용도: 근린시설, 주택, 창고, 화장실 등 다양한 용도로 이용 중입니다.

* 건물 구조 및 이용:

* 일련번호 2: 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물 (주택 및 근린생활시설 등 이용, 약 192㎡)

* 일련번호 5~8: 조적조, 철근콘크리트조, 경량철골조 등 다양한 구조의 건물들 (근린생활시설 등 이용, 현황 1개동으로 이용 중, 약 1731.5㎡)

* 일련번호 10: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (근린생활시설 등 이용, 약 242.95㎡)

* 일련번호 13: 철근콘크리트구조 슬래브 및 기타지붕 2층 건물 (창고시설 등 이용, 약 169.82㎡)

* 일련번호 20: 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 건물 (화장실 등 이용, 약 27.22㎡)

* 일련번호 22: 철근콘크리트 및 블록, 흙벽돌조 스라브지붕 3층 건물 (근린생활시설 등 이용, 총괄표제부 약 183.61㎡, 표제부 약 91.545㎡). 공부상 3층 흙벽돌 근린생활시설(일반음식점) 7.065㎡로 중복 등재되어 공부 정리가 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 없음.

* 건물 제시외 건물: 건물(2) 외부에 약 843.10㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. (감정평가서상 기호 ㉠~㉭, ⓐ~ⓗ)

4. 생활정보 및 주변시설

* 주변 시설: '율티마을회관'이 인근에 있으며, 다양한 소규모 시설들이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: 정확한 편의시설 정보는 부족하나, 근린상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

* 농지취득자격증명 필수: 본건 물건 중 다수는 농지에 해당하며, 취득 시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 농지법 관련 유의사항: 진전면사무소 회신에 따르면, 해당 토지들이 농지법상 농지이며, 농지 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 대상이 될 수 있습니다. (목록 3: 임야화, 목록 11: 주택 일부 및 시멘트 마당, 목록 15: 화장실·건물·묘지 등 소재)

* 분묘기지권: 목록 15번지 토지상에 분묘 수기(묘지 1기)가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 감정평가액에 반영되었으나, 추가 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

* 맹지: 목록 1, 3번지는 지적도상 맹지입니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지의 지목과 현황이 상이하며 (목록 11, 12, 14, 18), 일부 건물의 등기 주소와 현황 주소가 상이합니다. (목록 5~8)

* 건물 공부 정리 필요: 목록 22번 건물은 일반건축물대장상 중복 등재되어 있어 공부 정리가 필요합니다.

* 장기간 방치: 본건 전체가 장기간 방치된 것으로 보이며, 건물 내부의 집기, 비품 등이 소재하나 점유자는 없는 것으로 조사되었습니다. 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인이 어려우니 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 기타 특이사항: 본건은 유동화 물건이며 공동담보로 경매에 나왔습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 율티리에 위치한 넓은 토지(약 2721평)와 다수의 건물(약 952평)을 포함하는 부동산입니다. 근린시설, 주택, 창고 등으로 이용 가능한 복합적인 용도의 물건으로, 현재 시내버스 정류장이 인근에 있고 차량 접근성이 양호하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

그러나 본 건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 결정 시 각별한 주의가 요구됩니다.

첫째, 농지취득자격증명 필요 여부 및 농지법상 규제 가능성, 둘째, 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 셋째, 일부 맹지 및 공부와 현황 간 차이, 넷째, 장기간 방치로 인한 건물 노후화 및 설비 불확실성 등이 주요 리스크 요인입니다. 특히 농지 관련 문제는 법적 검토와 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전에 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 2721평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

* 다양한 용도의 건물: 주택, 근린생활시설, 창고 등 다양한 용도의 건물이 존재하여 용도 변경 또는 활용 방안에 따라 수익 창출이 가능합니다.

* 자연녹지지역: 성장 관리 계획 구역으로 지정될 가능성이 있는 자연녹지지역의 특성상, 향후 개발 잠재력에 대한 기대를 걸어볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,513,884,080원

* 참고사항: 본 건은 다수의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있으므로, 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 농지 관련 법규 준수 및 취득 관련 비용

* 분묘 처리 및 분묘기지권 관련 법률 검토 및 제반 비용

* 건물 노후도 및 내부 설비 수리/교체 비용

* 건축물대장 정리 및 공부상 차이 해소 비용

* 추가적인 법률 자문 및 현장 조사 비용

* 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 상기 고려 사항들을 종합적으로 분석하고, 전문가와 함께 면밀한 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 보고서에는 예상 입찰가 산정을 위한 구체적인 재무 분석 및 시장 조사가 포함되지 않았습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.