나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1309 [1] 울산광역시 남구 신정동 66-14 휴그린빌 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정5동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하는
휴그린빌 4층 401호로서 주변은 아파트, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등으로 형성된
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 4층 401호로서
외벽: 치장석 붙임, 스톤코트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부타일마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급 배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(정지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 토지의 지목은 공부상 '잡종지'이나 현황 '대'임..

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1309 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 66-14 휴그린빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

건물면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 공동담보

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1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정5동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건은 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 05월 31일 접수된 봉산새마을금고의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 해당 근저당권보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-11

* 확정일자: 2020-12-18

* 대항력: 없음

임차인 최 의 경우, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리인 근저당권 설정일(2019.05.31)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 50,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 임차인의 퇴거 과정에서 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

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1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 결과, 본건과 유사한 시기(2001년 준공) 및 면적(27.03㎡)의 강변원트빌(2002년 준공, 29.06㎡)이 2026년 7월 2일에 80,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 275만원, 평당 약 910만원 수준으로, 본건의 감정가 80,000,000원과 유사한 시세를 형성하고 있음을 시사합니다. 삼풍맨션(1978년 준공, 77.45㎡)은 2026년 7월 8일에 300,000,000원에 거래되어 평당 약 1,282만원을 기록하였고, 한일맨숀(1987년 준공, 129.15㎡)은 2026년 7월 6일에 200,000,000원에 거래되어 평당 약 513만원을 기록했습니다. 이는 건물 연식 및 면적에 따라 시세 편차가 있음을 보여줍니다. 본건은 비교적 신축에 가까운 연식과 유사한 면적의 거래 사례와 동일한 감정가를 형성하고 있어 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지의 지목은 공부상 '잡종지'이나 현황은 '대(대지)'로 이용 중입니다. 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8-10m 미만)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역(정지유치원)에 해당합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 미회수: 임차인 최 은 대항력이 없어 보증금 50,000,000원을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 이로 인한 명도 시 협조 지연 또는 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 타 물건의 경매 진행 상황에 따라 감정가 및 실제 매각가가 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년에 사용 승인된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 주변 시세와 비슷한 수준의 감정가를 형성하고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않다는 점은 장점이나, 보증금 미회수로 인한 명도 저항 가능성을 고려해야 합니다. 건물 노후화 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 권리관계 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전하게 소유권 이전 가능

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가 대비 유사한 수준의 감정가

* 주거 지역 입지: 울산 남구의 주거 지역 내 위치

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1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 면적 및 연식의 거래 사례(강변원트빌, 80,000,000원) 및 감정가(80,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 판단됩니다. 임차인의 보증금 미회수 가능성 및 명도 예상 비용 등을 감안하여, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.