나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1288 [1] 울산광역시 북구 화봉동 452 화봉청구타운 201동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 화봉동 소재 ""송정초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""화봉청구타운 201동
4층 402호로서, 주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 일반적인 교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소
로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구
기타(택지개발시행지구(화봉지구))<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1288 (1)

소재지: 울산광역시 북구 화봉동 452 화봉청구타운 201동 4층402호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

감정가: 183,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.17㎡ (약 18.81평)

토지 지분: 62.166㎡ (약 18.81평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적: 제공된 정보만으로는 정확한 산출이 어렵습니다.

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 4층 402호

건물 마감: 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호

사용승인일: 1994년 12월 06일

총 층수: 6층

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 사다리형에 가까운 토지, 공동주택 건부지로 이용 중

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 183,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

울산광역시 북구 화봉동 소재 "송정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 일반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내·외부 가로망 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 08월 03일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(을8)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 283,293,661원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

임대관계가 미상이고 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 예측 불가능한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 화봉청구타운 / 동아.청구아파트

주소: 울산광역시 북구 화봉동 452

총 세대수: 608세대

총 동수: 14동

사용승인일: 1994년 12월 06일

주차대수: 총 711대 (지상 711대, 지하 0대 - 지상 주차 공간만 명시됨)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

송정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 대한 제도적 장치가 마련되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 등을 통한 면밀한 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도(1994년)가 높아 노후화로 인한 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상으로 인한 예측 불가능한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 세대당 주차 공간 확보율이 다소 낮은 편입니다 (세대당 약 1.16대).

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 화봉동에 위치한 아파트로, 송정초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변으로 공동주택과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 권리 관계를 깨끗하게 인수할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 건물 노후화 및 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경 및 우수한 교육 시설 접근성

* 권리 관계의 명확성 (말소기준권리 이하 권리 소멸)

* 지역 내 노후 아파트 단지로서 향후 재건축 또는 리모델링 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 59.99㎡, 4층 (본건과 동일 면적 및 층수) 매매가: 160,000,000원 (2026년 06월 18일)

* 59.99㎡, 6층 매매가: 140,000,000원 (2026년 07월 07일)

* 감정가: 183,000,000원

최근 매매가는 하락세를 보이고 있으며, 본건과 동일 면적 및 층수의 최근 거래가는 160,000,000원이었습니다. 감정가 대비 현재 시세가 낮은 편이며, 최근 거래에서 하락 추세를 보인 점을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 168,000,000원 (1억 6천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.