나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12172 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 367-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 소재 ""금곡마을"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농가주택과 축사와 농경지 등이 혼재하는 지대로서 환경 보통시 되는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 시 외곽지대에 소재하여 일반적 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)(2) 공히 부정형으로 대체로 평탄하며 기호(1)은 축사부지로 기호(2)는 주택부지로 각 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)(2) 공히 동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란]가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,공장설립승인지역(1호)<수도법> [이하공란]
기호(2): 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란]가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,공장설립승인지역(1호)<수도법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가)(나) : 일반철골구조 0.5티칼라시트강판지붕 단층건 축사로서
내,외벽 : 패널이음 및 일부 벽체없음,
주기둥 : H-BEAN 180 X60mm
창호 : 새시창
기호 (다) : 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서
외벽 : 사이딩패널마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부타일마감,
창호 : 새시창으로 시공 및 관리상태 보통인 건물입니다.

이용상태

기호 (가)(나) : 공히 동.식물관련시설
기호 (다) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호 (다) : 위생 및 급,배수설비와 유류보일러에 의한 개별난방설비 되어 있습니다,

부합물 및 종물

제시오 부합물 3동 소재하여 현황에 의거 평가 하엿습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(일반철골구조 0.5티칼라시트강판지붕 단층 동·식물관련시설 623.5㎡, 벽체이용패널조아스팔트싱글지붕 단층 창고및보일러실 22.6㎡, 태양광패널발전설비 21.1㎡) 매각에 포함.
2. 목록 1 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외함.
3. 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 입찰보증금 미반환).
4. 목록 1 토지는 공부상 답이나 현황은 축사부지로 이용 중임. 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있으니 응찰시 유의 바람(별첨한 삼동면장의 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12172 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 367-1

용도: 단독주택

감정가: 1,225,062,980 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼남농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3153.00㎡ (약 954.07 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 572.06㎡ (약 173.05 평)

건물 제시외면적: 667.20㎡ (약 201.81 평)

- 제시외 건물 상세:

- 일반철골구조, 단층 동·식물관련시설: 623.5㎡

- 벽체이용패널조, 단층 창고 및 보일러실: 22.6㎡

- 태양광패널발전설비: 21.1㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 소재 "금곡마을" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농가주택, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 자유로우나, 시 외곽 지역에 소재하여 대중교통 이용 등 일반적인 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 토지(기호 1, 2) 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

가축사육제한구역 (2025-01-16 기준, 250m 미만 축종 거리제한)에 해당합니다.

공장설립승인지역 (1호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고)

3.2. 말소기준권리

2013년 10월 31일 삼남농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 등기부 요약 (채무 총액 약 790,319,303 원)

- 토지 및 건물 등기부상 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정 내역이 확인됩니다.

- 채권자 삼남농업협동조합의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 말소기준이 됩니다.

- 상속 관련 소유권 이전 및 경정 등기, 지분 가압류/압류 내역이 존재합니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입/사업자 등록일: 2021-09-01

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 단독주택, 농가주택, 축사, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

상업 시설이나 편의 시설은 인근 마을이나 읍내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 여부

현재 파악된 정보만으로는 인근에 특정 혐오시설이 있다고 보기는 어렵습니다. 다만, 본건 자체에 축사가 포함되어 있으며, 토지 현황이 공부와 달라 원상복구 명령 가능성이 언급된 점은 고려해야 합니다. (별도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 농촌 지역으로, 자연환경은 양호할 수 있으나 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

주변에 주택과 농업 관련 시설이 혼재합니다.

5.2. 편의 및 교육시설

인근 마을이나 삼동면 소재지의 기본적인 편의 시설(마트, 병원 등) 및 초등학교, 중학교 등 교육 시설을 이용할 수 있습니다.

정확한 거리는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황 및 복구 가능성

본건 토지는 공부상 답(논)이나 현황은 축사 부지로 이용 중입니다.

이로 인해 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있으며, 응찰 시 이에 대한 법적, 행정적 책임을 고려해야 합니다. (삼동면장의 사실조회 회신 등 관련 서류 확인 필수)

6.2. 농지 취득 자격 증명

본건 토지가 농지에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있으니 사전에 준비가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 제외 물건

목록 1 지상에 소재하는 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

6.4. 건물 용도 혼재

본건 토지 일부는 단독주택으로, 다른 일부는 동식물 관련 시설(축사)로 이용되고 있습니다. 건축물의 용도 및 관련 규제를 종합적으로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼동면에 위치한 단독주택 및 축사 부지입니다. 넓은 토지 면적과 함께 주택 및 축사 시설이 포함되어 있어, 농업 및 주거용으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 공부상 토지 용도와 현황의 차이로 인한 원상복구 명령 가능성, 농지 취득 자격 증명 필요 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하지 않으므로 경매 절차상 큰 문제는 없어 보이나, 해당 리스크들을 면밀히 분석하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 954평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

8.2. 주거 및 시설 동시 보유

단독주택과 동식물 관련 시설(축사)이 함께 있어, 농업과 주거를 겸하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.3. 향후 지역 개발 가능성

울산 인근 지역 개발에 따른 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 울산시 외곽 농촌 지역에 위치하며, 토지 면적이 넓고 축사 시설이 포함된 복합 용도의 물건입니다. 주변 유사 물건의 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 감정가 1,225,062,980원 대비 현재 시세를 고려할 때, 토지 이용 현황 및 원상복구 가능성, 농지 취득 관련 제약 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

종합적인 고려 시, 감정가 대비 70~80% 수준인 8억 5천만 원 ~ 9억 8천만 원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 금액은 참고용이며, 실제 입찰은 철저한 현장 조사 및 권리 분석, 관련 법규 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.