나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12205 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 ""학성초등학교"" 남서측 인근에 소재하는
[소담팰리스 제3층 제301호]로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 각종의 근린
생활시설 등이 혼재하고 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 제3층 제301호로서,

- 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비,
화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 타워식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 25미터 내외, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각
접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12205 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층 301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 77,000,000원

토지 면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물 면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 25미터 내외, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 상대 보호구역(학성초등학교) 등의 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본 상 권리 분석 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김진영

- 보증금: 80,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2020년 1월 15일

- 대항력: 있음

- 비고: 김진영 임차인은 전입일자 및 보증금으로 미루어 볼 때 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 그러나 본 경매 건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다. 이는 임차인이 해당 물건에 대해 임의경매를 신청한 채권자이기도 하기 때문입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 보존: 2017년 1월 18일 (주식회사 아름다운사람들 외 1명)

- 전세권 설정: 2020년 4월 1일, 80,000,000원 (김진영, 말소 기준 권리, 말소됨)

- 지분 가압류: 2022년 10월 17일, 500,000,000원 (주식회사 대신저축은행 외 12명, 말소됨)

- 지분 전부 이전: 2023년 1월 26일 (주식회사 아름다운사람들)

- 임의 경매 개시 결정: 2025년 7월 28일, 80,000,000원 (김진영, 말소됨)

* 채권 총액

등기부채권 총액은 580,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 인근에 위치한 오피스텔로, 주변에 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 활성화된 지역입니다. 해당 물건은 업무시설로 이용 중이며, 학성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

- 학성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설

주변에 다양한 상가와 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경

별도의 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (김진영): 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 80,000,000원을 가진 김진영 임차인의 전입일자(2020년 1월 15일)는 대항력의 기준이 됩니다. 해당 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 변제 문제는 경매 절차에서 해결될 것으로 예상되나, 혹시 모를 권리 관계의 복잡성이나 추가적인 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 학성초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로, 일반적인 오피스텔의 설비를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 임차인이 경매를 신청한 경우로, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자에게 인수되는 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 권리 분석 및 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학성초등학교 인근의 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 적정 수준의 감정가로, 향후 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자이며, 인수 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 시, 동일 건물 3층(2026년 4월 직거래)에서 66,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 2023년 11월 4층 거래가는 79,000,000원이었습니다. 본건 감정가는 77,000,000원입니다.

직거래 사례가 있으나, 동일 층의 가장 최근 거래가를 고려하고 경매 절차상의 시세 할인율을 적용하여 보수적으로 산정할 때, 예상 입찰가는 68,000,000원에서 73,000,000원 사이로 판단됩니다.

안정적인 수익률을 확보하기 위해 70,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.