나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31581 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 576-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 ""과학기술원사거리"" 북동측 인근에 위치
하며, 부근 일대는 주상용 건물, 다가구주택 및 주거나지 등으로 형성된 미성숙 주택지대
로서 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아
제반 교통상황 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청
확인), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-12-20)(접함), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호
구역, 일반산업단지(2013-12-20), 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구), 일반주거
구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건 토지의 소재지, 위치, 면적 등은 귀원의 제시목록 등을 기준함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층으로서,(사용승인일: 2017.06.15)
- 외 벽: 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감,
- 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

1층: 일반음식점, 2층: 주택(건축물 현황도면상 2가구), 3층: 주택(건축물 현황도면상
1가구)임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 태양광설비(옥상 소재), 시스템 냉·난방설비(1층),
도시가스에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도’와 같이 기호(2) 건물 옥상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타
- 현장조사 시 거주자 및 이해관계인 폐문부재 등으로 인하여 본건 기호(2) 건물의 내부
마감 상태 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 인근 유사 부동산의 마감상태 및 구조,
건축물 현황도면 등을 참고하여 평가하였음.
- 본건 건물의 소재지, 위치, 면적 등은 귀원의 제시목록 등을 기준함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 본건 건물의 옥상 소재 태양광설비 포함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31581 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 576-6

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,054,890,140원

* 토지면적: 240.80㎡ (약 72.85평)

* 건물면적: 360.59㎡ (약 109.09평)

* 건물 제시외면적: 45.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 본건 건물의 옥상 소재 태양광설비 포함.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "과학기술원사거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주상용 건물, 다가구주택 및 주거나지 등으로 형성된 미성숙 주택지대로서 주위환경 대체로 보통임. [cite:original]

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 대체로 보통임. [cite:original]

* 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역임. [cite:original]

본건은 대구테크노폴리스 지구 내에 위치하며, 이 지역은 미래형 자동차, 로봇 산업 등의 혁신 생태계 중심지로 조성되고 있는 복합 신도시임.

* 도로 상태

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함. [cite:original]

* 주변 환경 및 개발 현황

대구테크노폴리스 지구는 주거, 교육, 상업, 문화 등 생활 인프라를 갖춘 신도시로 조성되고 있음. 주변에는 아파트 단지들이 다수 있으며, 연구기관 및 산업시설도 입주해 있어 개발 잠재력이 높은 지역임.

* 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. [cite:search_results]

2.3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 김OO (김효진)

보증금: 3,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-07

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2025-05-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 안OO (안영우)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-22

확정일자: 2021-02-18

배당신고일자: 2025-04-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 이OO (이승엽)

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-27

확정일자: 2019-05-27

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 현풍농업협동조합 근저당 (2016-06-14 접수) [cite:original]

* 등기부 채권 총액: 585,000,000원 (토지) [cite:original]

* 건물 등기부 채권 총액: 760,000,000원 [cite:original]

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 모든 근저당권, 전세권 설정, 주택임차권, 강제경매, 압류 등은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임. [cite:original]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 소멸되지 않음. (제시된 정보에는 지상권에 대한 언급이 없음)

* 물건명세서 참고사항

일괄매각. 제시외 건물 및 본건 건물의 옥상 소재 태양광설비 포함. [cite:original]

2.4. 상권분석

* 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치하며, "과학기술원사거리" 북동측 인근에 자리하고 있음. [cite:original]

주변은 주상용 건물, 다가구주택, 주거나지 등이 혼재된 지역으로, 택지개발이 완료되어가는 미성숙 주택지대의 성격을 띰. [cite:original]

* 건물 이용 상태

1층: 일반음식점

2층: 주택 (건축물 현황도면상 2가구)

3층: 주택 (건축물 현황도면상 1가구)

총 3가구 주택 및 1층 상가로 구성되어 있음. [cite:original]

* 지역 특성

대구테크노폴리스는 첨단 산업과 주거, 교육, 문화 시설이 복합된 신도시로 조성되어 있어, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 곳임.

2.5. 생활정보

* 교통

간선도로와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임. [cite:original]

* 편의시설 및 주거 환경

대구테크노폴리스 내에는 국립대구과학관, 달성군교육문화복지센터, 각종 상업시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높음. 인근에 낙동강 수변공원과 비슬산 자연휴양림이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 교육시설

주변에 다수의 학교와 교육 관련 시설이 있어 교육 환경이 우수함.

2.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자의 잔금 미납 사유에 대한 확인이 필요함. [cite:original]

* 건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주자 및 이해관계인 폐문부재로 인해 건물 내부 마감 상태 및 구조 등을 직접 확인하지 못하였으며, 인근 유사 부동산 및 건축물 현황도면 등을 참고하여 평가되었음. [cite:original]

* 제시외 건물 및 태양광 설비 포함

건물 옥상에 제시외 건물(ㄱ) 및 태양광 설비가 소재하며, 이는 매각 대상에 포함되어 있어 인수 시 철거 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 함. [cite:original]

* 복합 용도 지역

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 일반산업단지, 연구개발특구 등 다양한 용도 지역이 포함되어 있어, 향후 개발 및 건축 관련 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있음. [cite:original, 2, 5]

2.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리, 대구테크노폴리스 내에 위치한 다가구주택임. [cite:original]

전체 면적은 토지 240.80㎡ (약 72.85평), 건물 360.59㎡ (약 109.09평)이며, 감정가는 10억 5천여만원임. [cite:original]

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있음. [cite:original]

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 신고일자가 가까워지고 있으므로 명도 진행 상황을 면밀히 주시해야 함. [cite:original]

재매각 물건이며, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점, 제시외 건물 및 태양광 설비가 포함된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함. [cite:original]

하지만 대구테크노폴리스라는 발전 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있으며, 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

2.8. 투자 포인트

* 미래 성장 가능성이 높은 대구테크노폴리스 핵심 지역에 위치.

* 주거 및 상업 시설이 복합된 다가구주택으로 다양한 수익 창출 모델 적용 가능.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 투자 대상.

* 정주 여건 및 교통, 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수요 기대.

2.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 결정해야 함.

감정가는 1,054,890,140원이며, 인수되는 보증금은 없음. [cite:original]

하지만 재매각 사유, 건물 내부 상태 미확인, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함 여부 등은 입찰가 산정 시 고려해야 할 요소임.

현장 조사가 불가능했던 점과, 유사 다가구주택 및 상가 복합건물의 최근 거래 사례를 추가적으로 조사하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

투자의향 및 자금 계획을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.