나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10244 [1] 경상북도 의성군 단밀면 용곡리 863 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 단밀면 용곡리 소재 ""안터마을"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북하향 완경사지대에 계단식으로 정지된 부정형의 토지로서 사찰 및 부속토지로 이용중
임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 3M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

지적조 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 기와지붕 단층건으로서,
- 벽체 : 회반죽후 단청
- 바닥 : 마루
- 창호 : 목재창호임.

나) 흙벽돌조 기와지붕 단층건으로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지, 타일 등
- 바닥 : 장판지, 타일 등
- 창호 : 목재 및 샷시창호임.

다) 시멘트블록조 판넬지붕 단층건으로서,
- 벽체 : 몰탈위페인팅 마감 등, 타일
- 바닥 : 타일
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

가) 사찰
나) 요사체
다) 화장실

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

- 기호 다) 건물은 용곡리 863번지상 소재하는 것으로 되어있으나 실제로는
의뢰외 토지상(용곡리 862)에 소재함.

- 기호 다)건물은 스레트지붕으로 의뢰되었으나 실제로는 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 소량 수목 및 조경석 매각 포함. 목록 2의 부속건물인 시멘트블록조스레트지붕(실제 판넬지붕) 단층 6.46㎡ 화장실은 공부상 863번지 지상에 소재하나 실재는 매각대상외 토지 862번지 지상에 소재하고 있음(이 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 의성지원 2025타경10244 (1)

소재지: 경상북도 의성군 단밀면 용곡리 863

물건종별: 토지/건물 일괄매각

용도: 종교시설 (문화및집회시설)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 62,478,000원

건축년도: 1931년 (건축물표제부 기준)

1.2. 토지 정보

총면적: 655.00㎡ (약 198평)

이용현황: 사찰 및 부속토지로 이용 중

토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

주요건물: (가) 목조 기와지붕 단층 (사찰), (나) 흙벽돌조 기와지붕 단층 (요사체)

부속건물: (다) 시멘트블록조 판넬지붕 단층 (화장실) - 공부상 863번지, 실제 862번지 소재 (6.46㎡, 약 2평)

건물면적 (주요): 73.96㎡ (약 22.37평) - 공부상 면적

제시외건물: 6.46㎡ (약 1.95평) - 화장실 (실제 862번지 소재)

설비: 위생 및 급배수, 개별난방

1.4. 감정가 및 면적 요약

감정가: 62,478,000원

토지면적: 655.00㎡ (약 198평)

건물면적 (주요): 73.96㎡ (약 22.37평)

건물면적 (제시외): 6.46㎡ (약 1.95평)

매각 포함: 토지, 건물, 제시외 건물, 지상 소량 수목 및 조경석

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 의성군 단밀면 용곡리 소재 "안터마을" 남동측 인근

* 주변환경: 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 농촌지역

* 교통: 차량 접근 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 3M 도로와 접함

* 지형: 북하향 완경사지대에 계단식으로 정지된 부정형 토지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 7월 24일 접수된 임정남 외 1명의 강제경매개시결정 (갑3)

총 등기부채권 금액 (이하 생략): 379,724,106원 (갑3 권리금액 기준). 정보 상 '등기부채권 총액: 0원' 표기는 말소기준 권리 외 기타 채권 총액을 의미하는 것으로 추정됩니다.

토지 등기부 요약:

* 1999-04-30: 신숙이 외 1명 소유권 이전 (갑1)

* 2002-07-22: 임순애 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 2025-07-24: 임정남 외 1명 강제경매 (갑3, 말소기준)

건물 등기부 요약: (토지 등기부와 동일한 내용으로 요약됨)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인: 없음 (인수 보증금 0원 기준)

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우 : 해당 사항 없음 (인수 보증금 0원으로 명시됨)

주의 : 목록 2의 부속건물(화장실)은 매각대상외 토지 862번지에 소재하고 있으며, 이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명함

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역 내 종교시설로, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있음.

* 주변은 농경지와 주택, 임야 등으로 구성되어 있어 상업 활동보다는 주거 및 농업 기능이 중심임.

* 지역 특성상 인근에 대형 상업 시설이나 유동인구 밀집 지역은 없을 것으로 예상됨.

* 인근 용곡리 지역은 '만경촌' 등 농촌관광지로 개발되거나 활성화되는 움직임이 있으나, 이는 본 물건의 직접적인 상권 형성과는 다소 거리가 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의점이나 마트 등은 있을 수 있으나, 대규모 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

* 교육시설: 인근에 초등학교 등 교육시설이 존재할 수 있으나, 본 물건과의 거리는 확인 필요.

* 교통: 대중교통보다는 자가용 이용이 편리하며, 지역 도로망 이용이 주를 이룸.

* 의료시설: 지역 보건소 또는 소규모 병원 이용 가능성이 있으며, 종합병원은 인근 도시까지 이동 필요.

* 주변환경: 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어진 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 제공된 정보에서 확인되지 않으나, 농촌 지역 특성상 대규모 혐오시설이 인접할 가능성은 낮아 보임. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 확인이 필수적임.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있음. 정확한 범위와 내용을 확인하여 인수 여부를 파악해야 함.

* 부속건물 위치 오류 및 법정지상권 성립 불분명: 공부상 863번지이나 실제 862번지에 소재하는 6.46㎡ 화장실 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요함. (이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명).

* 지리적 제약: 농촌 지역 특성상 접근성 및 편의시설 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역으로 개발 행위에 제한이 따름.

* 건물 노후화: 1931년 건축물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

* 본 물건은 의성군 단밀면의 농촌 지역에 위치한 종교시설입니다.

* 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 62,478,000원입니다.

* 권리 관계상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, '법정지상권'은 인수되는 권리이므로 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 부속건물의 공부상 오류 및 소재지 불분명, 그리고 이에 따른 법정지상권 성립 여부 불분명은 주요 리스크 요인입니다.

* 농촌 지역의 특성상 일반 상업용 부동산으로의 전환이나 가치 상승 가능성은 제한적일 수 있으며, 종교시설 본연의 목적이나 지역 커뮤니티 시설로서의 활용 방안을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 종교시설로서 일반 주거/상업시설 대비 상대적으로 낮은 감정가 수준.

* 토지 규모: 655㎡ (약 198평)의 토지 면적은 활용 가능성을 내포함.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상 (단, 법정지상권은 인수 가능성 있음).

* 재개발/이전 가능성: 추후 지역 개발 시 토지 가치 상승 잠재력 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 62,478,000원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수되는 법정지상권의 가치 평가 (별도 조사 필요)

* 부속건물(화장실)의 법정지상권 성립 여부 및 활용 방안

* 건물 노후화 및 수리/신축 비용

* 농촌 지역 특성상 향후 부동산 가치 상승률

* 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례

* 본 물건의 특수성(종교시설) 및 수요 예측

* 산정 기준:

* 감정가 대비 70% ~ 90% 수준을 기본 범위로 고려합니다.

* 상기 리스크 요인 (특히 법정지상권)에 대한 충분한 조사 및 법률 자문 후에 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

* 잠정적 범위: 43,734,600원 ~ 56,230,200원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.