나이스옥션 법원경매 포항 2025타경440 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1448 양덕2차이-편한세상 204동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 양덕동 ""양덕2차 이-편한세상"" 204동 6층 605호 로서
주위는 대규모아파트단지, 근린상가등으로 형성되어있음

교통상황

차량출입이 용이하며, 제반교통사정은 편리한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 29층건증 6층으로
외벽 : 몰탈위 페인트 마감
내벽 : 타일 벽지 마감
바닥 : 바닥내장재
창호 : 샷시 2중창임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

위생 급배수설비,난방설비, 승강기설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

장방형의토지로서 아파트 부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 왕복4차선 포장도로와 접함 서측으로 세로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종 일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m) (접함), 소로2류(폭8m-10m) (접함), 소로3류(폭8m미만)( 접함)
중로2류(폭15m-20m) (접함) , 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. (다른세대 동일면적의 대지권면적 70.071㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경상북도 포항시 북구 양덕동에 위치한 아파트이며, 포항지원 2025타경440 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 204동 6층 605호이며, 공급면적 158.99㎡ (약 48.1평)의 대형 평형입니다. 감정가는 420,000,000원입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경440 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1448 양덕2차이-편한세상 204동 6층605호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 29층 건물 중 6층

채권자: 대OOOOOOO (대경사과원예농업협동조합 추정)

1.3. 면적 정보

토지면적: 27366.10㎡ (단지 전체 면적)

토지지분: 0㎡

건물면적: 158.99㎡ (공급면적) (약 48.1평)

건물지분: 158.99㎡ (전용면적은 별도 확인 필요하나, 통상 공급면적과 유사하거나 작음)

대지권면적 (타세대 참고): 70.071㎡ (동일 면적 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 420,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권 최고액 (등기부상 총 부채액): 959,742,041원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권 미등기

주의사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 유사 면적 세대의 대지권 면적이 70.071㎡로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 양덕동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린 상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 편리한 편으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

단지 북측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며, 서측으로는 세로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제3종 일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m-35m), 중로2류(폭 15m-20m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m미만) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 확인 결과, 여러 채권자들의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2010년 10월 8일 접수된 을1 근저당 (대구경북능금농업협동조합, 336,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준 권리

2010년 10월 8일 접수된 을1 근저당권 (대구경북능금농업협동조합)입니다.

3.3. 총 부채액

등기부상 확인된 총 채권액은 959,742,041원입니다. 그러나 본 경매 절차를 통해 이 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 따라서 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 양덕동은 대규모 아파트 단지와 더불어 다양한 근린 상가들이 밀집해 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 양덕2차e편한세상

건축년도: 2010년 3월 25일 사용승인

총 세대수: 581세대 (8개동)

최고/최저층: 30층 / 2층 (본 물건은 29층 건물 중 6층)

5.2. 주차 시설

단지 내 총 주차 대수는 21대로 파악되었으나, 건축물대장상 총 주차 대수는 824대 (지하 자동주차 803대, 지상 자동주차 21대)로 확인됩니다. 세대당 주차 공간은 충분할 것으로 예상됩니다.

5.3. 단지 내 편의 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대 시설을 갖추고 있습니다.

5.4. 주변 혐오 시설

제공된 정보 및 분석 결과, 본 물건 주변에 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본 물건의 가장 큰 위험 요소는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 대지권 유무를 확신할 수 없으나, 입찰가 산정 시 대지권 가격이 포함된 최저매각가로 책정되었으므로, 이에 대한 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 향후 대지권 확보 과정에 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 높은 총 부채액

등기부상 총 부채액이 9억 5천만원 이상으로 높다는 점은 채무 불이행의 심각성을 나타냅니다. 다만, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 말소되므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 대단지 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 단지 내 시설을 갖추고 있습니다. 모든 등기부상 권리가 말소 예정되어 있어 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 감안이 반드시 필요합니다. 대지권 문제를 해결할 수 있거나, 이를 감수하고 입찰할 의향이 있는 투자자에게는 잠재적 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 시세 및 환금성

* 주변 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 모든 선순위 권리 및 부채 소멸로 인한 깨끗한 권리 인수

* 감정가 대비 합리적인 입찰을 통한 시세 차익 실현 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 420,000,000원이며, 공급면적 158.99㎡ (약 48.1평)을 기준으로 합니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적이나 더 작은 평형대의 매매가는 200,000,000원에서 267,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 이는 본 물건의 감정가 대비 낮은 수준으로, 감정 시점과 현재 시장 상황 또는 면적 차이에 따른 괴리로 보입니다.

특히 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요인을 감안할 때, 감정가 전체를 기준으로 입찰하기에는 위험 부담이 큽니다. 대지권 가격이 최저매각가에 포함되었다는 점을 고려하되, 추후 발생할 수 있는 추가 비용 및 리스크를 반영하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 350,000,000원 수준에서 검토해 볼 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 83% 수준이며, 최근 거래 사례의 시세를 고려했을 때 합리적인 범위 내에서 경쟁력을 가질 수 있는 가격입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사와 대지권 관련 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.