나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11274 [1] 경상북도 구미시 형곡동 108-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 1) : 본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미시립도서관' 북측 인근에 위치하며
주위일대는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있으며 주위환경은 보통임.
본건 3, 4) : 본건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리 소재 '구미문성2지구 서희스타힐스'
남측 인근에 위치하며 주위일대는 전, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 1) : 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여
제반교통사정은 보통임.
본건 3, 4) : 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 1) : 세장형 평지로서 '단독주택'부지임.
본건 3) : 부정형 완경사로서 분묘 1기가 소재하며 일부는 경사지, 일부는 등산로임.
본건 4) : 부정형 완경사로서 분묘 7기가 소재하며 일부는 경사지, 일부는 등산로임.

인접 도로상태

본건 1) : 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
본건 3, 4) : 본건 일부인 등산로를 통해 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
본건 3, 4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과
문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 3, 4)지상에는 분묘 수기 소재함.

공부와의 차이

본건 3)의 의뢰목록상 면적은 134평(443㎡)이며, 토지대장상 면적은 433㎡임.
(* 본 평가에서는 토지대장상 면적을 기준으로 하였음)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 3, 4)지상에는 분묘 수기 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 천연슬레이트잇기지붕 2층건으로서
외벽 : 치장석 붙임 및 적벽돌 쌓기
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등
바닥 : 장판지깔지, 타일 마감 등
창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지
못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적인
이용상황을 기준으로 하였으며, 구조변경 및 내부파손 등 구체적 유무는 확인할
수 없었으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 김천지원 2025타경11274 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 구미시 형곡동 108-10번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 363,519,770원입니다.

토지 면적은 251.40㎡(약 76.07평)이며, 건물 면적은 199.49㎡(약 60.35평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

채권자는 김OO입니다.

주요 특이사항으로는 분묘기지권이 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치하며, '구미시립도서관' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2012년 6월 14일 접수된 구미농업협동조합의 근저당권(을3, 48,000,000원)입니다.

이하 을구의 근저당권(을6, 을7) 및 갑구의 가압류(갑4, 갑5, 갑9), 압류(갑10, 갑11)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건의 채권자인 김태주 씨가 신청한 강제경매 개시결정(갑8)으로 경매가 진행되고 있습니다.

등기부상 채권 총액은 446,303,812원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계가 미상임으로 확인되어, 추후 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택으로, 주변 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 형곡동 일대의 주거용 건물 시세는 2026년 3월부터 7월까지 거래된 건들을 기준으로 34,000,000원에서 115,000,000원 사이로 나타납니다.

해당 자료는 다세대 및 연립주택의 매매 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려울 수 있으나, 지역 내 전반적인 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 단독주택으로서 토지 면적이 넓어, 상업 시설보다는 주거 목적에 더 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '구미시립도서관'이 있어 교육 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

주변은 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근성이 양호하며, 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권의 존재입니다.

제공된 정보에 따르면, 본건 토지 일부(본건 3, 4)에 분묘가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 특히, 토지감정요항표 상 본건 3, 4)의 위치가 경상북도 구미시 고아읍 문성리로 기재되어 있어, 이는 소재지 주소(경상북도 구미시 형곡동 108-10)와 다른 지역입니다. 따라서 분묘의 정확한 위치와 해당 분묘가 본 경매 대상 토지와 어떤 관련이 있는지(별도 필지 포함 여부 등)에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 분묘기지권은 토지의 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

또한, 건물은 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 마감재를 확인하지 못하여, 구조 변경이나 내부 파손 등 구체적인 상태 파악이 어려운 점도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 향후 임차인과의 관계 설정에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동에 위치한 단독주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 쟁점은 분묘기지권의 존재 여부와 그로 인한 토지 이용의 제약입니다. 특히, 분묘의 위치에 대한 정보가 소재지 주소와 상이하게 기재된 점은 법률적, 사실적 확인이 더욱 중요함을 시사합니다.

건물의 내부 상태가 미확인된 점과 임대 관계의 불확실성 또한 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

지역 내 단독주택으로, 비교적 넓은 토지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

구미시립도서관 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

향후 분묘기지권 및 건물 상태에 대한 명확한 파악과 해결을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 363,519,770원입니다.

하지만 본건은 분묘기지권이라는 중대한 법적, 사실적 리스크를 안고 있으며, 건물의 내부 상태 또한 미확인된 상태입니다. 또한, 분묘 관련 정보의 소재지 불일치 문제는 명확한 해소가 필요합니다.

제공된 주변 다세대/연립주택 매매 사례만으로는 본건 단독주택의 정확한 시세를 산정하기 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 대비 할인된 가격에서의 입찰을 고려해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 비용 및 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 예상가는 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단, 그리고 분묘기지권의 실제 영향력에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.