나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11280 [1] 경상북도 구미시 고아읍 대망리 283 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 대망리 소재 '망정마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는
일반 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 축사, 야산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반농촌지대로서의 제
반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)토지는 남동측 하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 건부지로 이
용중이고, 기호(3)토지는 동측 하향의 완경사진 부정형의 현황 '도로'임.

인접 도로상태

기호(3)토지를 포함한 폭 약3m내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 토지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장
설립승인지역에 속하며, 기호(3)토지는 전부 소하천구역(장터천)에 저촉됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 각 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 실제 기호(1)토지는 현황 '대', 기호(3)토지는 현황
'도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조(1층) 및 경량철골구조(2층) 금속기와지붕 2층건으로서
외벽 : 외장타일, 본타일 등 마감
내벽 : 내장재, 타일 등 마감
창호 : 알미늄섀시 복층유리창 및 폴딩도어 등임.

이용상태

기호(2) 1,2층 제1종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LP가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 수 개동이 소재하여 개략적인 실측에 의거
면적 사정 후 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2 대망리 283, 283-1은 공부상 '답'이나 현황은 '대' 및 '도로'임.
3. 목록3은 소하천구역(장터천)에 저촉.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11280 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 대망리 283

용도: 근린시설

감정가: 253,416,650원

토지 면적: 241.00㎡ (약 72.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 133.25㎡ (약 40.30평)

건물 제시외 면적: 82.00㎡ (약 24.80평)

총 건물 연면적: 215.25㎡ (약 65.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

특이사항: 영농여건불리농지

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 대망리 283, 283-1은 공부상 '답'이나 현황은 '대' 및 '도로'임.

3. 목록3(기호3 토지)은 소하천구역(장터천)에 저촉됨.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍 대망리 소재 '망정마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 일반 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 축사, 야산 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

차량의 접근성은 양호하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 전반적인 교통 환경은 일반 농촌지대의 수준으로 평가됩니다.

토지(기호1)는 남동측 하향의 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호3)는 동측 하향의 완경사진 부정형으로 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 11월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았으며, 말소기준권리보다 후순위이거나 등기부상 말소 예정인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부상 총 채권액은 240,000,000원입니다.

건물 등기부상에서도 동일한 근저당권이 말소기준권리가 되며, 관련된 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 역시 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

본 건 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 주거 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

건물의 용도가 '제1종근린생활시설'로 되어 있어, 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 편의시설이나 소규모 상업 시설로서의 역할을 할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 활성화된 상권과는 거리가 멀어, 이를 통한 유동 인구 흡수나 높은 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다.

지역 내 소규모 수요에 의존하는 상권 형태를 보일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 마을에 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

주변에 축사와 농경지가 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)에 대한 접근성은 도심 지역에 비해 떨어질 수 있습니다.

가까운 편의 시설은 지역 내 소규모 상점이나 농협 등이 있을 것으로 추정됩니다.

교육 시설로는 인근에 초등학교나 중학교가 있을 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

첫째, '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 토지의 활용 및 개발에 있어 농업 외 용도로의 전환이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

둘째, 기호3 토지(현황 도로)가 소하천구역(장터천)에 저촉되어 있어, 해당 부분의 개발 행위나 건축에 있어 하천법 등 관련 법규의 적용을 받게 되며, 이는 건축 가능 면적이나 용도 제한으로 이어질 수 있습니다.

셋째, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대' 및 '도로'로 이용되고 있어, 지목과 현황의 불일치로 인한 행정 절차상의 문제나 추후 소유권 행사 시 불편함이 발생할 수 있습니다.

넷째, '제시외 건물'이 포함되어 있어, 이에 대한 철거, 양성화, 또는 별도의 관리 필요성 등 추가적인 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

또한, 지역이 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역'에 속해 있어, 축산업이나 관련 시설 설치에 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 농촌 지역에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산입니다.

양호한 주변 자연환경과 차량 접근성을 가지고 있으나, '영농여건불리농지', '소하천구역 저촉', '지목과 현황 불일치' 등 토지 이용에 있어 여러 법규적, 행정적 제약 사항을 가지고 있습니다.

건물은 근린생활시설로 이용 가능하며, 제시외 건물 포함 넓은 공간 활용이 가능하나, 이러한 제시외 건물의 법적 지위 및 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

리스크 요소를 충분히 인지하고, 현지 조사를 통해 정확한 현황 파악과 법률 검토가 선행된다면, 그 가치를 재평가할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 감정가 대비 낮은 취득가로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

둘째, '제1종근린생활시설'로서 지역 주민을 위한 편의 시설로 활용 가치가 있습니다.

셋째, 토지 이용 현황(대, 도로)과 공부상 지목(답)의 차이가 명확하여, 이를 합법적으로 정리하거나 활용 방안을 모색한다면 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

넷째, 소하천구역 저촉 부분에 대한 규제 완화 가능성이나, 주변 개발 계획 등 외부 요인에 따른 가치 상승 여력도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 253,416,650원입니다.

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 채권 최고액은 240,000,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 잠재적 개발 가능성, 위에서 언급된 각종 리스크 요인, 명도 비용, 세금, 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 임차인이 있는 경우 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 해당 사항은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 파악, 전문가와의 상담 등을 통해 면밀한 분석이 필수적이며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

낙찰을 위해서는 감정가 수준을 참고하되, 본 건의 고유한 리스크 요인들을 할인하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.