나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8661 [1] 대구광역시 동구 신천동 621 신천역센트럴리버파크 502동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""지하철1호선 신천역"" 남서측 인근에 위치하며
, 부근일대는 아파트단지, 주상복합건물, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 금융기관,
숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 주상용건물, 관공서, 학교 및 하천 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는
등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 22층건중 제2층 제203호
단위세대로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 2011.03.23)
외벽: 치장벽돌, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화
전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서측 하향경사지대내에 계단식으로 조성된 다긱형의 토지로서, 일단의 아
파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지가 도심간선도로인 '동부로'와 접하고 있으며, '송라로', '장동로',
'동대구로', '국채보상로', '태평로', '신암로', '신천대로', '신천동로' 등과의 연
계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조
치법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
본건의 호별위치는 집합건축물대장상 도면 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표
시하였으며, 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 공부상 도면, 외
부에서 투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유
형 아파트의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평
가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.5.22. 소유자로부터 임차인 백수진에대한 배당배제 의견서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 대구광역시 동구 신천동 621번지 신천역센트럴리버파크 502동 2층 203호에 소재하는 아파트입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2011년 3월 23일이며, 철근콘크리트 경사지붕 구조의 22층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.2. 면적 및 토지 정보

본건은 토지 32.30㎡(약 9.77평)와 건물 59.91㎡(약 18.12평)를 일괄 매각하는 물건입니다.

토지 지분 면적은 32.3047㎡이며, 건물 지분 면적은 59.91㎡입니다.

최근 매매 사례에서 언급된 면적은 75.94㎡(약 22.97평) 및 84.87㎡(약 25.67평)로, 본건은 비교적 작은 면적에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경8661 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 267,000,000원입니다.

매각 기일은 추후 공고될 예정입니다.

물건명세서 작성일은 2026년 9월 23일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동에 위치하며, 지하철 1호선 신천역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 주상복합 건물, 노선 상가, 업무용 건물, 병원, 금융기관, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 관공서, 학교 및 하천 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 인근에는 동부로가 있으며, 송라로, 장동로, 동대구로, 국채보상로, 태평로, 신암로, 신천대로, 신천동로 등 주요 도로와의 연계성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 백 수진

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022년 12월 30일

배당신고일자: 2025년 9월 11일

대항력: 없음

비고: 2026년 5월 22일, 소유자로부터 임차인 백수진에 대한 배당배제 의견서가 제출되었습니다.

* 임차인: 조 은희

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

확정일자: 2025년 9월 16일

배당신고일자: 2025년 9월 19일

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들의 보증금 총액 170,000,000원 중 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 요약 (권리 관계)

말소기준권리는 2022년 9월 20일 접수된 주식회사퍼스트투자대부의 근저당권(을4)입니다.

이후 설정된 소유권이전, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리는 모두 말소 대상이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,266,638,435원으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각 물건은 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약상 해당 권리가 등재되어 있지 않으므로 특이사항 없음으로 판단됨)

4. 상권분석

신천역 센트럴 리버파크는 신천역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 상세한 상권 분석 및 잠재적인 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가적인 지역 정보 확인이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변에는 병원, 금융기관, 근린생활시설, 학교 등이 근접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 개선 지구 정보

본건이 속한 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 활성화 및 재개발 등의 잠재적인 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 백 수진은 대항력이 없으나, 소유자로부터 배당배제 의견서가 제출된 점을 고려할 때, 명도 과정에서 일부 마찰이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 전액(150,000,000원)을 배당받지 못하는 경우에 한하며, 배당 배제 의견서 제출만으로는 이행 거부 사유가 되지는 않습니다.

임차인 조 은희 또한 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당되는 사항은 있으나, 이는 아파트의 일반적인 이용에 직접적인 제약을 줄 가능성은 낮습니다. 주거환경개선지구로 지정된 사항은 향후 개발 계획에 따라 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 동구 신천동 소재 신천역센트럴리버파크 아파트는 지하철역 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건물 및 토지 면적 대비 감정가와 최근 실거래가를 고려했을 때, 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

임차인 백 수진 관련 배당배제 의견서 제출 건은 명도 시 참고해야 할 사항이나, 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 법적 절차를 통해 해결 가능합니다.

주거환경개선지구라는 점은 장기적인 개발 가치를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 신천역 역세권으로 탁월한 교통 및 입지 여건 보유.

* 주변 상업, 문화, 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 지역 발전 잠재력.

* 아파트 건물 면적 59.91㎡(약 18.12평) 기준으로 비교적 소형 평수.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 본건과 유사한 면적(59.91㎡)의 전용면적을 가진 아파트의 시세는 평당 약 43.6만원 ~ 47.7만원으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 추정가는 약 26,121만원 ~ 28,577만원 범위로 산정됩니다.

감정평가액 267,000,000원과 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 다르겠지만 280,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 경매 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 보증금 인수분은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.