나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8696 [1] 대구광역시 북구 산격동 1277-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현오거리" 남서측 인근에 위치하며 주위는 대학 교 앞의 각종 근린생활시설, 다세대, 다가구주택, 기존주택 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로의 거리 등으로 볼 때 제반교통사정은 무난한편임.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지대의 삼각형 유사토지로 제2종 근린생활시설(독서실)부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행 안전제6구역(전술)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, - 외벽 : 화강석, 현무암, 드라이비트, 몰탈위페인팅마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 바닥재, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(독서실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본 건물은 4층으로 의뢰되었으나 실제로는 증축으로 5층(일부는 복층구조)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 증축으로 실제 5층. 5층 부분은 제시외건물 ㄱ)부분이고, 일부 복층구조, 대장상 5층 면적 기준으로 평가하되, 5층 건물 단가 산정시 반영. 발코니 부분 건물 단가 산정시 반영. 공부상 근린생활시설(독서실)이나, 현황상 임차인 세대가 전입되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8696 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 산격동 1277-9 (도로명 주소: 대구광역시 북구 대학로25길 5)

* 용도: 제2종근린생활시설 (원 용도: 독서실)

* 감정가: 2,461,046,560원

* 토지 면적: 396.40㎡ (약 119.9평)

* 건물 면적: 771.81㎡ (약 233.5평)

* 건물 제시외 면적: 131.71㎡ (약 39.8평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 박OO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 복현오거리 남서측 인근

* 주위 환경: 대학교(경북대학교 등) 앞 근린생활시설, 다세대/다가구주택, 기존 주택 밀집 지역

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 무난함. 북측 폭 약 6m, 서측 폭 약 3m 도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2007년 11월 29일 접수된 북안농업협동조합의 근저당 (을5)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 기타 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 펑 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-16, 대항력 없음

* 샤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-10, 대항력 없음

* 김*현: 보증금 3,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2025-02-20, 확정 2025-03-12, 배당 2025-10-01, 대항력 없음

* 김*진: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-03-03, 배당 2025-01-16, 대항력 없음

* 김*윤: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-25, 확정 2022-04-25, 배당 2025-08-11, 대항력 없음

* 김*재: 보증금 59,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-05-06, 배당 2024-05-27, 대항력 없음

* 민*욱: 보증금 59,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-05-06, 배당 2024-05-27, 대항력 없음

* 박*진: 보증금 30,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2022-04-01, 확정 2022-04-01, 배당 2024-03-29, 대항력 없음

* 박*희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-24, 대항력 없음

* 박*영: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-22, 확정 2022-02-22, 배당 2024-03-07, 대항력 없음

* 박*진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-07, 대항력 없음

* 박*언: 보증금 3,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2025-08-19, 확정 무, 배당 2025-09-19, 대항력 없음

* 박*찬: 보증금 45,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-09-07, 확정 2020-12-08, 배당 2025-09-17, 대항력 없음

* 배*우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-13, 대항력 없음

* 이*현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-15, 대항력 없음

* 이*민: 보증금 7,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-03-04, 확정 무, 배당 2025-09-23, 대항력 없음

* 이*준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-05, 대항력 없음

* 황*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-19, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나, 현황상 다수의 임차인 세대가 주거 목적으로 전입되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 대구 북구 복현오거리 인근, 대학가 상권

* 특성: 경북대학교 등 교육기관 인접으로 젊은층 유동인구 풍부. 다양한 식당, 카페, 학원, 소매점 등 근린생활시설 발달.

* 잠재력: 대학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요 꾸준. 상권 활성화 가능성 높음.

* 제한 사항: 대학가의 특성상 방학 기간 중 상권 일시적 위축 가능성 존재.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 경북대학교, 대구과학대학교 등 인접 (도로명 주소: 대구광역시 북구 대학로25길 5)

* 편의 시설: 대학가 상권 내 다양한 상점, 식당, 은행, 병원 등 이용 편리. 팔달신시장 등 전통 시장 접근성 양호.

* 녹지 및 휴식 공간: 침산공원 등 근린 공원 이용 가능.

* 기타: 복현오거리 인근으로 각종 생활 편의시설 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 근린생활시설(독서실)이나, 현황은 주거용으로 사용 중. 이는 건축물대장 변경, 명도, 재건축 등에서 추가적인 법적 검토 및 비용 발생 가능성.

* 비행안전제6구역: 항공기 안전 운항을 위한 건축물 높이 제한 등 행위 제한이 있을 수 있습니다. 건축 허가 시 관련 부서 협의 및 확인 필수.

* 도로 접근성: 서측 3m 도로만 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 일부 불편 예상.

* 건축물 현황: 공부상 4층이나 실제 5층 등재(건축물대장상 5층 확인), 제시외 건물 면적 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대학교 인근의 우수한 입지를 바탕으로 잠재적인 상권 및 주거 수요를 갖춘 제2종근린생활시설 건물입니다. 현재 공부상 용도와 달리 다수의 임차인이 주거 용도로 사용 중인 점이 가장 큰 특징이며, 이는 명도 과정에서 고려해야 할 요소입니다. 대부분 임차인이 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 현장 조사 및 임차인과의 명확한 확인 절차가 필요합니다. 비행안전구역 등 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 상권의 안정적인 임대 수요 및 미래 가치.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도의 증대 가능성.

* 용도 변경 또는 재건축 시 부동산 가치 상승 잠재력.

* 복현오거리 역세권 (예상) 인근 입지로 인한 투자가치.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 보증금(대항력 있는 임차인)은 없습니다. 그러나 정확한 예상 입찰가 산정은 다음 사항들을 추가적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 구조, 실제 임차인 점유 현황, 용도 불일치 상세 내용 파악.

* 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 소요 기간 산정.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 임대 시세 조사.

* 비행안전구역 규제에 따른 건축 가능성 및 제약 사항 확인.

* 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.