나이스옥션 법원경매 대구 2025타경973 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전리 494-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전리 소재 "석정중학교" 북서측 인근에 위치하는 제4층 제402호로서, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 위 강판지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 석재타일, 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 햐향 완경사지대에 자체지반 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석전중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : -.

물건 비고

2022. 5. 23.자 접수 제9901호 북대구신용협동조합 명의의 근저당권은 소멸됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경973 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전리 494-1 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 31.62㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.625㎡ (약 9.57평)

건물면적: 56.49㎡ (약 17.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이지한 (임차인으로서 강제경매 신청)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전리에 소재하며, "석정중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황 또한 양호한 편입니다. 본건은 서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 토지는 남동측 하향 완경사지대에 위치하며 자체 지반 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 석정중학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 23일 접수된 북대구신용협동조합 명의의 근저당권 (을5)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

본 물건의 가장 큰 특징은 매수인에게 인수될 수 있는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인: 이지한

* 보증금: 60,000,000원

* 전입일자: 2022년 10월 14일

* 확정일자: 2022년 9월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 60,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 등기부 요약 (주요 내용):

* 소유권 이전 및 지분 이전 기록 다수 확인됨.

* 을구 5번: 북대구신용협동조합 근저당권 (2022.05.23.) - 말소 (말소기준권리)

* 을구 6번: 이지한 주택임차권 (2022.10.14. 전입, 2022.09.14. 확정) - 인수 (보증금 60,000,000원)

* 갑구 19번: 이지한 강제경매 (2025.07.24.) - 말소 (본건 경매)

* 등기부채권 총액: 117,057,912원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 사례 정보를 분석한 결과, 인근의 다세대주택 및 연립주택 시장은 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 파인캐슬 (2014년식, 67.035㎡): 2025년 11월, 118,000,000원 거래

* 다채움빌 (2014년식, 69.73㎡): 2026년 2월, 106,000,000원 거래

이는 제곱미터당 약 152만원 ~ 176만원 수준의 시세입니다. 본건은 연면적 56.49㎡ (약 17.09평)으로 비교적 작고, 건축 연도가 2001~2002년경으로 비교 대상 주택들(2014년, 2018년식)보다 약 13년 이상 오래되었습니다. 이러한 점을 감안할 때, 본건의 현재 시장 가치는 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 제외한 순수 물건 가치는 약 65,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거용 건물이므로 주변의 생활 환경을 고려할 필요가 있습니다.

* 주변 시설: 단독주택, 다세대주택, 교육시설(석정중학교 등), 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망을 이용한 이동이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경에 대한 일반적인 분석 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 이지한 씨의 보증금 60,000,000원은 법적으로 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 못하면, 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 현재 감정가 59,000,000원보다 임차인의 보증금이 더 크기 때문에, 유찰 없이 감정가 이상으로 낙찰될 경우, 낙찰가는 임차인 보증금과 합산되어 실제 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

* 건축 연도: 2001~2002년식으로 오래되어 재건축, 리모델링 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 임차인의 대항력 있는 권리(보증금 60,000,000원)가 인수될 수 있다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 임차인이자 강제경매 신청인인 이지한 씨가 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보이며, 이는 임차인이 정상적인 방법으로 보증금을 회수하기 어려운 상황임을 시사합니다. 따라서, 본 물건의 취득은 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받더라도, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 실질 취득 비용이 해당 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 낙찰 가능성: 임차인 보증금 부담으로 인해 경쟁 입찰자가 적어, 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주거지로서의 잠재력: 석전중학교 인근의 주거지로서 기본적인 입지는 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 크므로, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 순수 물건 가치를 약 65,000,000원 ~ 70,000,000원으로 추정하고, 인수되는 보증금 60,000,000원을 고려하면, 실질적인 목표 취득가는 5,000,000원에서 10,000,000원 사이가 되어야 합니다.

그러나 이는 투기적인 관점이며, 실질적인 경매 시장에서의 입찰가는 감정가 대비 일정 비율을 고려하여 결정해야 합니다. 높은 리스크를 감안하여, 감정가의 30~40% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 20,000,000원

* 총 실질 취득 예상 금액: 20,000,000원 (입찰가) + 60,000,000원 (인수 보증금) = 80,000,000원. 이는 추정 시장가치 범위 내에 있으나, 여전히 높은 리스크를 동반합니다. 철저한 권리 분석 및 배당표 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.