나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8716 [1] 대구광역시 수성구 범어동 805-334 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '대구지방고용노동청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구지상철 3호선 수성구민운동장역이 소재하는등 대중교통이용 및 인근 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 세멘벽돌조 슬래브 및 기와지붕 단층건으로서,
(사용승인일 : 1976.05.19)
외벽 : 페인팅 및 치장타일붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 새시단창임.

기호(나) 세멘부록조 슬래브지붕 단층건으로서,
(사용승인일 : 1976.05.19)
외벽 : 페인팅 및 치장타일붙임 마감
내벽 : 페인팅 마감
바닥 : 콘크리트미장 마감
창호 : 알루미늄새사창호입니다.

이용상태

기호(가) 주택
기호(나,다) 창고

설비내역

기호(가) 급배수설비, 난방설비등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(가)건물은 공부상 '와즙(기와지붕'으로 등재되어 있으나, 시제 '슬래브 및 기와지붕'이며, 기호(나,다)건물은 공부상 2개의 동이나 실제 1개의 동입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시 외 건물 매각 포함, 목록 3은 지분 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8716 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 805-334 (신주소: 대구광역시 수성구 청솔로14길 24-3)

용도: 단독주택

감정가: 485,846,175원 (약 4억 8,585만원)

토지면적: 총 163.70㎡ (약 49.52평)

매각 대상 토지지분: 147.13644㎡ (약 44.50평)

매각 대상 건물면적: 58.84㎡ (약 17.80평)

매각 대상 건물 제시외면적: 2.70㎡ (약 0.82평)

건축물 현황 (공부상):

구조: 시멘트벽돌조

지붕: 기와 (단, 현황 슬래브 및 기와지붕)

사용승인일: 1976년 5월 19일

건축면적: 62.61㎡ (약 18.94평) (JSON 참조)

대지면적: 142.23㎡ (약 42.98평) (JSON 참조)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOO

주요 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유동화물건, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함.

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범어동 소재 '대구지방고용노동청' 서측 인근에 위치함.

주위환경: 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 대구지하철 3호선 수성구민운동장역이 소재하여 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2020.11.09. 접수, 220,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부채권 총액: 321,091,839원

소유권: 김병락 -> 장혜중 -> 김연주 -> 김외득 -> 송병희 (최근 소유자)

기타 권리:

SBI저축은행 가압류 (2025.02.12. 접수)

소상공인시장진흥공단 가압류 (2025.09.03. 접수)

한국주택금융공사 임의경매 (2025.09.12. 접수, 2025타경9272)

신한은행 임의경매 (2025.12.29. 접수, 2025타경1351)

고양세무서장 압류 (2026.01.12. 접수)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 별도 확인 필요.

1.3. 상권분석

입지: 대구 수성구 범어동의 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음.

주변 시설: 단독주택 및 다가구주택이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대구지방고용노동청이 인근에 위치.

교통: 지하철 3호선 수성구민운동장역이 도보 거리에 있어 교통이 편리하며, 시내버스 이용도 용이함.

1.4. 생활정보

교통: 대구지하철 3호선 수성구민운동장역 및 다수 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

교육: 수성구는 대구 내에서 학군이 우수한 지역으로 알려져 있으나, 본건 인근 특정 학교 정보는 별도 확인 필요.

환경: 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정된 환경.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분(147.13644㎡)으로 매각되므로, 나머지 지분권자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

건물 노후화: 1976년 준공된 건물로 내외부 보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높음.

건부지 활용: 건물 면적(58.84㎡) 대비 토지 면적(163.70㎡)이 넓은 편이나, 지분 매각으로 인한 제약 고려 필요.

공부상 차이: 건물 등기부상 지붕 구조(기와 vs 슬래브+기와) 및 건물 동 수(2개 vs 1개)에 차이가 있어 현황 조사 및 확인이 필요함.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이나, 실제 임대차 관계 및 거주 여부가 불확실하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 권리 내용 확인 및 승계 여부를 신중히 검토해야 함.

유동화/중복사건: 복잡한 권리 관계 및 다수의 관련 사건으로 인해 절차상 번거로움이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범어동의 우량 입지에 위치한 단독주택으로, 지하철역 접근성이 뛰어나고 주거 환경이 양호한 편입니다.

다만, 토지 지분 매각, 건물 노후화, 공부상 불일치, 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가는 4억 8천여만원으로 책정되었으나, 유사 부동산의 거래 사례와 비교 시 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

수성구의 높은 주거 선호도: 대구의 명문 학군 지역으로, 장기적인 가치 상승 기대.

역세권 단독주택: 희소성 있는 단독주택 물건이 지하철역 인근에 위치하여 잠재적 가치가 높음.

토지 활용 가치: 넓은 토지 면적(지분)을 활용한 재건축, 증축 등 개발 가능성.

상대적으로 낮은 건축 면적: 향후 리모델링 또는 신축 시 건축 면적을 늘려 활용할 수 있는 여지.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 485,846,175원

시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례 (2026년 6월 거래)를 보면, 71.07㎡ ~ 84.94㎡ 면적의 주택이 2억 5천만원 ~ 4억원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 건물 면적(58.84㎡)과 유사하거나 더 넓지만, 연립/다세대라는 점에서 본 건의 단독주택 용도 및 토지 지분 가치와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건은 단독주택이며 토지 지분 면적(147.13644㎡)이 비교 대상 연립/다세대 주택의 전체 대지 면적(47.60㎡ ~ 77.24㎡)보다 넓은 점을 고려하면, 토지 가치가 상당할 것으로 예상됩니다. 하지만 건물이 1976년식으로 노후되었고, 지분 매각 및 소멸되지 않는 권리(지상권) 등의 리스크 요인이 존재합니다.

예상 입찰가:

주변 연립,다세대 주택의 거래가(2.5억 ~ 4억)와 본 건의 감정가(4.8억) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본 건이 단독주택으로서 토지 지분 가치가 높기 때문일 수 있으나, 건물의 노후도 및 지분 매각 등 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적인 투자자라면 감정가의 70% ~ 80% 선인 약 3억 4천만원 ~ 3억 9천만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사, 등기부 및 관련 서류 재확인, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 더 면밀히 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.