나이스옥션 법원경매 서산 2025타경746 [1] 충청남도 당진시 읍내동 423-46 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 ""당진성당"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 주거용 건부지로 이용중이고 일부 법면으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 주거용 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.08.18)
외벽 : 치장벽돌 및 징크판넬 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 다락 및 계단실, 베란다, 다락등( 감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣) 매각에 포함.
-목록2 공부상 지목은 "임야"이나 현황 주거용 건부지로 이용중 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경746 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 423-46

용도: 다가구주택

감정가: 1,639,998,180원

토지 면적: 397.00㎡ (약 120.12평)

건물 면적: 615.80㎡ (약 186.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 157.14㎡ (약 47.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하나동산새마을금고 (등기부상)

2. 물건 기본정보

특이사항:

* 일괄 매각.

* 제시외 다락 및 계단실, 베란다, 다락 등 (감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣)이 매각에 포함됨.

* 목록2 토지 공부상 지목은 "임야"이나 현황 주거용 건부지로 이용 중임.

3. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동 "당진성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>

4. 권리분석

2.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 건물 등기부 을1 (2017-08-23, 계명대학교동산의료원새마을금고 근저당)

* 등기부 채권 총액: 토지 1,109,793,500원 + 건물 1,539,793,500원 = 2,649,587,000원 (주의: 이는 모든 등기부상의 채권 총액이며, 경매 진행 시 인수되는 권리는 없습니다.)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임차권 등)가 소멸될 예정입니다. 지상권은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

2.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

확정일자: 2021-10-08

배당신고일자: 2024-05-14

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-22

확정일자: 2021-11-03

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 없음

비고:

* 노

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-14

확정일자: 2022-11-08

배당신고일자: 2024-10-23

대항력: 없음

비고:

* 박

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-27

확정일자: 2019-08-28

배당신고일자: 2023-09-25

대항력: 없음

비고:

* 원

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-15

확정일자: 2023-01-27

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 조성철

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-19

확정일자: 2019-09-02

배당신고일자: 2025-09-05

대항력: 없음

비고:

* 견

보증금: 10,000,000원

차임: 380,000원

전입일자: 2023-12-04

확정일자: 2023-12-01

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

비고:

* 김태훈

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-02-28

확정일자: 2024-02-28

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 없음

비고:

* 이치우

보증금: 30,000,000원

차임: 180,000원

전입일자: 2024-01-08

확정일자: 2024-01-08

배당신고일자: 2025-10-02

대항력: 없음

비고:

* 정대환

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023-01-05

확정일자: 2025-09-10

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고:

* 구본중

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-06

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 김건수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-17

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 이광인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-07

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 정윤미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-20

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 조민호

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-17

확정일자: 2019-04-24 (오기 가능성 있음)

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

5. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 당진시 읍내동 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능 및 주거 편의성이 확보된 곳으로 판단됩니다. 당진성당 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 활동 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

4.1. 편의시설 및 기반시설

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획상 하수처리구역에 포함되어 있어 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 지목과 현황의 차이

토지 공부상 지목이 "임야"이나 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다.

5.2. 제시외 건물 포함

감정평가서상 제시외 건물(다락, 계단실, 베란다 등)이 매각에 포함되어 있어, 낙찰 후 관련 법규 및 행정 처리 확인이 필요합니다.

5.3. 토지 이용 제한

* 준보전산지: 산지전용허가 등 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 인근의 축산업 관련 시설 설치 제약이 있습니다.

5.4. 다수 임차인 존재

다수의 임차인이 거주 중이나, 모두 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 1,639,998,180원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 모든 등기부상의 권리는 말소될 예정이어서 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등 일부 특이사항이 있으나, 명도 대상 임차인 전원이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 준보전산지, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재하나, 주거용 건부지로 이용되고 있으며 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

9. 투자 포인트

* 권리상 하자 없이 명확한 권리관계: 모든 등기상 권리가 말소되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 일괄 매각을 통한 건물 가치 활용: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 다가구주택으로서의 수익성 잠재력: 다수의 임차인이 거주 중이며, 명도 후 전월세 전환 또는 매각을 통한 시세 차익 기대 가능합니다.

* 주변 개발 가능성: 당진시의 지속적인 발전과 함께 본 물건의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시세, 임대 현황, 향후 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 전문적인 분석을 통해 이루어져야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가와 상담 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.