나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51573 [1] 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 509동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재'서산테크노밸리'남측 인근에 위치하며, 주위는
산업단지 인근의 아파트 단지, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환
경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물내 제1층105호로서
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(건축물대장 건축물현황도기준 방4, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 단지내 도로를 통하여 남서측 간선도로로 출입하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기 (서산지원 2024카임1017, 2024.2.7.등기) 있음.(임대차보증금 2억 원, 전입일 2022.3.2., 확정일자 2022.02.03.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경51573 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 509동 1층105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2억 3백만원 (203,000,000원)

* 토지면적: 54.30㎡ (약 16.42평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축년도: 2015년

* 해당층: 1층 (건축물 총 21층)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 '이안 서산테크노밸리' 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 산업단지 인근의 아파트 단지, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 수준입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 남서측 간선도로로의 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본 건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하므로 세심한 분석이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3순위 주택임차권 (서산지원 2024카임1017, 2024.2.7. 등기)

* 임차인: 심 (임대차보증금 2억원)

* 전입일자: 2022.03.02

* 확정일자: 2022.02.03

* 배당신고일자: 2024.02.07

* 대항력: 있음 (선순위)

* 취급: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수사항이자 잠재적 리스크입니다.

* 말소기준권리: 갑구 6순위 강제경매 (주택도시보증공사, 212,906,833원)

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전 등기가 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '이안 서산테크노밸리'라는 아파트 단지 내에 위치합니다. 이 단지는 서산 일반산업단지 인근에 자리하여 산업단지 종사자들을 위한 배후 주거지로서의 역할을 수행합니다.

* 단지 내에는 근린생활시설이 구비되어 있어 입주민의 기본적인 편의를 제공하며, 이는 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

* 산업단지 인근의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역적 장점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 97대의 주차 공간이 마련되어 있어 주차 편의성이 양호한 수준입니다.

* 주변 환경: '서산테크노밸리' 아파트 단지로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수 위험: 2억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미회수된 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 예상치 못한 추가적인 매입 비용 발생으로 이어질 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

* 산업단지 인접으로 인한 영향: 일반산업단지와 인접해 있어 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 아파트 단지 내부에 위치하여 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 성연면에 위치한 2015년 준공된 아파트입니다. 감정가는 2억 3백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 1억 8천만원대에서 2억원대 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 2억원이라는 거액의 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 배당금으로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 예상보다 높아질 가능성이 매우 높으므로, 철저한 권리 분석과 함께 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금으로 인한 경매 참여자 감소 가능성: 높은 보증금 인수 위험으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 이는 상대적으로 유리한 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

* 지역 내 신축 아파트: 2015년에 준공된 비교적 최신 아파트로, 주거 환경이 양호합니다.

* 산업단지 배후 주거지로서의 가치: 서산 일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 3일, 2층, 84.9767㎡: 1억 8,200만원

* 2026년 7월 3일, 3층, 84.9767㎡: 1억 8,000만원

* 2026년 7월 4일, 17층, 84.9794㎡: 2억원

* 평균 실거래가 (저층부 기준, 2026년 7월 거래): 약 1억 8,100만원

* 감정가: 2억 3백만원

* 분석: 본 건의 가장 큰 위험 요소는 2억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 미회수 시 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서, 매수인이 부담하게 될 총 실질 비용(입찰가 + 배당 후 인수되는 보증금 잔액)이 시장 가격을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 순수 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 제외한, 해당 아파트의 현재 시세인 약 1억 8,000만원 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 단, 본 물건에 입찰 시, 최종적인 총 매입 비용은 입찰가와 배당 절차 결과에 따른 임차인 보증금 인수액의 합으로 결정되므로, 그 금액이 2억원에 육박하거나 이를 초과할 수 있음을 반드시 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.