나이스옥션 법원경매 서산 2025타경756 [1] 충청남도 서산시 동문동 1274 서산동문꿈에그린아파트 103동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 ""서령고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 내 제11층 제1104호로(사용승인일 : 2018.08.23),
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 통하여 외부 공도 ""서령로""에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25) , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2015-04-02) , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04-02)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-02)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서산지원 2025타경756 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 동문동 1274 서산동문꿈에그린아파트 103동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 49.02㎡ (약 14.8평)

* 건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서령고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 현황: 본건 토지는 부정형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통하여 외부 공도 "서령로"에 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 7일자 국민은행 근저당권 (을2)

* 인수되는 권리: 없음. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을6(근저당), 갑5(압류), 갑8(가압류), 갑9(가압류), 갑10(가압류), 갑11(가압류), 갑14(압류), 갑15(임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 본 아파트는 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 서령고등학교와 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 지역 내에서의 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 서산동문 꿈에그린 아파트

* 사용승인일: 2018년 8월 23일 (준신축)

* 해당 동/호수: 103동 11층 1104호

* 총 세대수 (해당 동): 118세대 (총 단지: 471세대)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 기본 설비: 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 주차대수 601대 (세대당 약 1.27대)로 주차 공간은 넉넉한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 도로 저촉: 일부 도로(소로1류, 소로2류)에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소유주 채무 관련 압류/가압류: 다수의 채권으로 인한 압류 및 가압류가 등기되어 있어 소유주의 재정 상태가 불안정함을 시사합니다. (단, 경매로 인한 소멸 예정)

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 동문동에 위치한 준신축 아파트(2018년 사용승인)로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 인해 인수할 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상의 제약사항과 최근 채무 관련 등기 내역은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2018년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 주변 학군(서령고등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년): 84.63㎡ (전용면적) 기준, 5층 2억 5천만원, 20층 2억 5천 7백만원에 거래되었습니다.

* 본건 건물면적(전용면적)은 84.95㎡로, 최근 거래 사례와 유사한 면적입니다.

* 평균 시세: 약 2억 5천 3백 5십만원

* 감정가: 2억 7천 3백만원

* 분석: 최근 시세가 2억 5천만원대임을 감안할 때, 감정가(2억 7천 3백만원)는 시세보다 높게 책정되었습니다. 안정적인 수요층이 있는 신축 아파트임을 고려하되, 시세 수준을 반영한 입찰가를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.