나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20339 [1] 충청남도 공주시 의당면 중흥리 256-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 의당면 소재 ""가산리마을회관"" 동측에 위치하고 있으며, 주위는 산지를 중심으로 농지 및
농가주택등이 위치하고 있음.

교통상황

가.중흥리 산72-11
: 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며,인근에 시내버스 승강장이 소재함

나.중흥리 256-4,중흥리 256-5, 중흥리 247-5, 중흥리 247-6, 중흥리 247-7,중흥리 247-8
중흥리 601-4, 중흥리 254-1
: 본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

가.중흥리 산72-11:부정형의 토지로서 현황 자연임 상태임.

나,중흥리 256-4:부정형의 토지로서 개발이행지 상태임

다,중흥리 256-5:부정형의 토지로서 개발이행지 상태임

라.중흥리 247-5:부정형의 토지로서 일부가 포장도로로 이용중임

마.중흥리 247-6:부정형의 토지로서 포장도로로 이용중임

바.중흥리 247-7:부정형의 토지로서 포장도로로 이용중임

사.중흥리 247-8:삼각형의 토지로서 포장도로로 이용중임

아.중흥리 601-4:세장형의 토지로서 포장도로로 이용중임

자.중흥리 254-1:부정형의 토지로서 현황 자연림, 일부가 포장도로로 이용중임

인접 도로상태

남측으로 포장도로가 위치하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가.중흥리 산72-11,중흥리 256-4,중흥리 256-5, 중흥리 247-5,중흥리 247-6
계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>


나.중흥리 247-7, 중흥리 247-8, 중흥리 254-1
계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


다.중흥리 601-4
농림지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

산72-11 및 254-1 지상에 활잡목이 존재함.

공부와의 차이

가.중흥리 산72-11: 없음

나,중흥리 256-4:공부상 지목이 임야이나 현황 개발이행지 상태임

다,중흥리 256-5: 공부상 지목이 임야이나 현황 개발이행지 상태임

라.중흥리 247-5공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황 일부가 ""도로""로 이용중임.

마.중흥리 247-6:공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황 ""도로""로 이용중임.

바.중흥리 247-7:공부상 지목이 ""전"" 이나 현황 ""도로""로 이용중임.

사.중흥리 247-8:공부상 지목이 ""전"" 이나 현황 ""도로""로 이용중임.

아.중흥리 601-4:공부상 지목이 ""답"" 이나 현황 ""도로""로 이용중임.

자.중흥리 254-1:공부상 지목이 ""전"" 이나 현황 ""자연림"" 및 일부가 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함. 목록6~9 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 목록1 매각대상 아닌 컨테이너 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 공주지원 2025타경20339 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (동세종농업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 충청남도 공주시 의당면 중흥리 256-3 외 다수 필지

용도: 임야 (현황은 필지별로 상이: 자연림, 개발이행지, 도로 등)

토지면적: 총 50,704.30㎡ (약 15,338.76 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.3. 평가사항

감정가: 12,727,593,600원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 의당면 소재 ""가산리마을회관"" 동측에 위치하고 있으며, 주위는 산지를 중심으로 농지 및 농가주택 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. 남측으로 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

최초 소유권 보존 등기일은 1971년 8월 19일이며, 이후 소유권 일부 이전, 공유자 전원 지분 이전, 공매를 통한 소유권 이전(2024년 11월 25일) 등이 이루어졌음.

말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 동세종농업협동조합의 근저당권(채권액 2,280,000,000원)임.

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 구체적인 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 공주시 의당면의 농촌 지역에 위치한 임야로, 주변은 농경지와 농가주택 위주로 구성되어 있음.

행정도시(세종시)와 인접해 있으며, 공주시 내에서도 교통망 확충 계획이 있는 지역임.

4.2. 잠재적 개발 가능성

계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어, 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 잠재력이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 가산리마을회관, 시내버스 승강장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

주변에 중흥저수지와 같은 자연 휴양 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

5.2. 혐오시설

주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, "행정도시 주변지역 의당면대책위원회"에서 규제 철폐를 논의한 바 있으며, 일부에서는 혐오시설 유치에 대한 지역 주민들의 우려가 제기된 사례도 있음. 그러나 이는 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록 6~9번 필지는 농지로 분류되어 있어, 농지취득자격증명이 필수임. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있으므로 반드시 사전에 발급받아야 함.

6.2. 공부상 지목과 현황의 불일치

다수의 토지가 공부상 지목(임야, 전, 답)과 달리 현황상 개발이행지, 포장도로, 자연림 등으로 이용되고 있음. 특히 여러 필지가 사실상의 도로로 이용되고 있어, 토지 소유권 행사나 향후 개발 시 예상치 못한 법적 문제나 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 제시외 물건 및 수목

목록 1번 필지에 매각 대상이 아닌 컨테이너가 존재하며, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있음. 또한, 산72-11 및 254-1 지상에 활잡목이 존재하며, 이는 일괄매각에 포함되어 현황 그대로 인수해야 함.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 농림지역 등 다양한 용도지구 및 제한이 적용되고 있음. 특히 가축사육제한구역은 축사 신축 등 관련 사업 추진에 큰 제약이 될 수 있음.

6.5. 복잡한 권리관계

중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 경매로, 권리관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 법적 검토가 필요함.

6.6. 임대차 관계 미상

인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 구체적인 임대차 관계가 미상인 점은 향후 예상치 못한 점유자 발생이나 권리 주장의 가능성을 완전히 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 의당면에 위치한 광대한 면적의 토지 일괄매각 건으로, 감정가가 매우 높게 책정되어 있음. 주변은 농지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역이나, 인근 지역의 교통망 확충 계획 등으로 인해 잠재적인 가치 상승 가능성이 있음.

그러나 다수의 필지에서 발생하는 공부상 지목과 현황의 불일치, 농지취득자격증명 필수, 다양한 토지 이용 제한 등은 입찰 전 반드시 철저히 확인하고 해결해야 할 주요 리스크 요인임. 권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상 등은 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 광대한 토지 면적

총 5만여 ㎡에 달하는 넓은 면적은 장기적인 자산 가치 증대 또는 대규모 개발 사업 부지로서의 잠재력을 가지고 있음.

8.2. 농림지역 및 계획관리지역 혼재

향후 공주시의 개발 계획 및 성장관리 정책에 따라 토지 활용 방안이 확대될 가능성이 있음.

8.3. 교통 및 자연 환경

인근 시내버스 승강장 접근성과 중흥저수지 등 자연 환경은 주거 또는 휴양 시설로서의 가치를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 12,727,593,600원

본 물건은 고가의 대규모 토지이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 아래 사항들을 종합적으로 고려해야 함.

* 최근 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 분석

* 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 비용

* 공부상 지목과 현황 불일치 토지의 현황 조사 및 향후 법적 문제 해결 비용

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항에 따른 활용 가치 제약

* 인수되는 권리(없음) 및 미상 임대차 관계 관련 위험 비용

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 제시된 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장함. (인수 보증금은 0원임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.