나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12106 [1] 충청남도 천안시 동남구 수신면 신풍리 143-8 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 수신면 장산리 소재 '천안상록CC' 서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지 및 단독주택, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 부정형의 토지로서 조사일 현재 축사 및 관리사 등의 건부지로 이용중이며, 감정인의
개략적인 실측에 의하면 토지중 서측 일부는 현황""도로""로 판단됨.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 현황 농로를 이용중이며, 제반 도로상태는 불량한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면8(일반형)) 가축
사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

감정인의 개략적인 실측에 의하면 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""에서와 같이
본건 토지의 서측 일부가 현황 ""도로""로 판단되는 바, 필요시 정확한 지적경계측량 등을
통한 재확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1)~(2-4) 파이프조 및 블럭조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 시멘트노출 등,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 목재 및 새시창호임.

이용상태

기호(2-1),(2-3),(2-4)는 축사, 기호(2-2) : 관리사 용도이나, 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있으나, 장기간 공실상태로 정상
적인 작동여부는 미상임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(2-1) 건물은 감정인의 개략적인 실측에 의하면 공부면적(313.28㎡)과 현황 실측면적(177.4㎡)이 상이하여, 현황 실측면적(177.4㎡)으로 면적사정후 평가하였으니, 필요시 정확한 건물경계측량 등을 통한 재확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-감정인의 개략적인 실측에 의하면 별첨 ""지적 및 건물개황도""에서와 같이 본건 건물 중
일부는 지적경계부근에 근접하여 소재하여 인접필지를 침범할 가능성이 있는 바, 경매
진행 및 참여시 참고하시기 바라며, 필요시 정확한 지적경계측량 등을 통한 재확인을
요함.

-임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.
3. 목록2: 공부상 1층 축사 313.28㎡로 등재되어 있으나, 실측면적은 177.4㎡로 상이함.
4. 목록1: 일부 도로로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12106 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 수신면 신풍리 143-8 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 신풍2길 29-26)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사, 관리사)

감정가: 534,163,548원

토지면적: 1674.00㎡ (약 506.4평)

건물면적: 904.20㎡ (약 273.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안시산림조합 (채권자 정보는 등기부에서 확인됨)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 수신면 장산리 소재 '천안상록CC' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지 서측으로는 현황 농로를 이용하고 있으며, 전반적인 도로 상태는 다소 불량한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 28일자 천안시산림조합 근저당권 (을7, 을11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상 모든 권리 및 제한은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 변인수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2002년 5월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 전입일자를 기준으로 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업적 상권 형성은 미미한 편입니다. 인근에 천안상록CC가 있어 레저 관련 수요가 있을 수 있으나, 주된 상권이라 보기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

'천안상록CC'가 인근에 위치하여 여가 활동 접근성이 있습니다.

* 편의시설

해당 지역은 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 경매 참여 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 변인수 임차인은 보증금 및 차임이 미상이나 대항력을 보유하고 있어, 인수 여부 및 권리관계 확인이 반드시 필요합니다.

* 공부상 면적과 현황 면적 차이: 건물(축사)의 경우 공부상 면적 313.28㎡와 실측 면적 177.4㎡가 상이합니다. 이는 추후 건축물대장 정정 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지 일부 현황 도로 이용: 토지 서측 일부가 현황 도로로 이용 중으로, 정확한 지적 경계 측량을 통해 소유권 및 이용 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 경계 침범 가능성: 건물 일부가 인접 필지 경계에 근접하여 침범 가능성이 있는 것으로 조사되었습니다. 정확한 측량을 통한 확인이 요구됩니다.

* 장기간 공실 상태: 건물이 장기간 공실 상태여서 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 등의 정상적인 작동 여부를 알 수 없습니다.

* 토지 도로 상태: 인접 도로 상태가 불량하여 차량 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 외곽의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 5억 3천여만 원 수준이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이고, 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 토지 일부의 도로 이용, 건물 경계 침범 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 권리관계 및 현황 상의 문제점들은 매각 이후 명도, 재산권 행사, 이용 등에 상당한 주의를 요하며, 이를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 감정가 대비 저가 매수 기회: 다수의 리스크 요인이 존재함에 따라, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

* 토지 면적: 500평이 넘는 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농촌 지역 내 활용 가능성: 동물 및 식물 관련 시설 용도로서, 해당 지역의 특성을 고려할 때 관련 업종으로의 재활용 또는 신규 사업 추진 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이며, 건물 및 토지의 현황과 공부상 차이, 경계 문제 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다.

본 건의 감정가는 534,163,548원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 그러나 명도 비용, 임차인과의 협상 비용, 법적 분쟁 가능성, 현황과 공부 상 차이로 인한 추가 비용 등을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 정밀한 물건 상태 확인, 임차인과의 면담, 인근 부동산 시세 조사를 통한 재평가가 필수적입니다. 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 현 시점에서는 약 3억 7천만원 ~ 4억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 잠정적인 예상치이며, 반드시 상세한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.