나이스옥션 법원경매 천안 2025타경626 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 8층비-813호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ""성정공원"" 북동측 인근에 위치하는 오피스텔로서, 주위는 상업용·업무용시설 및 주거용건물 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

대상건물까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 남서측 근거리에 두정전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상12층 중 제8층 제비동 813호로서
(사용승인일: 2015.07.31)

외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 내부 인테리어마감.
창호 : 섀시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지인 토지로 주상용부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동서남북으로 대로, 중로 등에 접하여 외부도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경626 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 상세

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 8층 비-813호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 원룸형으로 이용중)

감정가: 46,000,000원 (4천6백만원)

건축년도: 2015년 7월 31일 사용승인

건물면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

토지면적: 3.64㎡ (약 1.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "성정공원" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 업무용, 주거용 건물 등이 혼재하는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 가까운 거리에 두정전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동서남북으로 대로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 외부 도로와의 연계성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속하며, 대로3류, 소로1류, 중로1류에 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리(을5, 근저당권, 2024-04-01)보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 420,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (갑4, 2021-04-02)

* 소유권이전 (갑6, 2024-02-29, 대물변제)

* 근저당권 (을5, 2024-04-01, 김정희, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (을6, 2024-08-27, 주식회사이도그린, 300,000,000원)

* 강제경매 (갑8, 2025-07-22, 정우석, 60,000,000원, 본건 경매개시결정)

* 압류 (갑9, 2025-12-22, 충주세무서장)

매각으로 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정우석

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 14일

확정일자: 2021년 4월 19일

배당신고일자: 2025년 7월 21일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 소멸되지 않는 권리

별도의 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 천안시 두정동의 대표적인 오피스텔 밀집 지역에 위치합니다. 두정역 역세권으로서 유동인구가 풍부하며, 주변에 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 복합적으로 발달하여 상권 활성화도가 높습니다.

4.2. 최근 거래 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 24일: 22.52㎡, 7층, 54,000,000원

* 2026년 5월 7일: 22.51㎡, 12층, 79,000,000원

* 2026년 7월 22일: 28.17㎡, 4층, 68,000,000원

본 건의 전용면적(17.37㎡)을 고려할 때, 위 거래가들을 기준으로 역산하면 시세는 약 4,167만원에서 6,097만원 사이로 추정됩니다. 제공된 JSON 정보를 바탕으로 평균적인 평당 시세를 산출하면 약 277.4만원/㎡이며, 이를 본 건 면적에 적용 시 약 4,817만원 수준입니다. 감정가(4,600만원)는 최근 시세 및 산출된 시장가보다 다소 낮은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 물건이 속한 "아크로텔천안두정"은 2015년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔입니다. 지하 4층, 지상 12층 규모이며, 총 867실로 구성되어 있습니다. 본 호실은 8층에 위치하며, 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합 사용 승인된 건물입니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 다수의 버스정류장이 있고, 두정전철역까지 도보 이동이 가능한 역세권입니다. 주변 상업 지역에 다양한 편의시설(상점, 식당, 병원 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, "성정공원"이 북동측 인근에 있어 녹지 공간 접근성도 양호합니다. 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본 건에는 보증금 6,000만원의 대항력 있는 임차인(정우석)이 존재합니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금(6,000만원)이 감정가(4,600만원)보다 높으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 협상이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인이 본 경매의 신청 채권자(정우석)와 동일 인물인 점을 미루어 배당 관계에 따라 문제는 없을 수 있으나, 낙찰자는 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함된 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

천안시 서북구 두정동에 위치한 본 오피스텔은 두정역 역세권이라는 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 주변 상권 발달로 인한 임대 수요 또한 높을 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 다만, 명도 절차에서의 잠재적 리스크는 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 두정역 인근으로 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 및 수익률 확보 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 건물: 오피스텔 외 공동주택, 근린생활시설 등으로 활용 가능한 건물로, 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 4,600만원이며, 최근 유사 면적대의 거래가는 5,400만원에서 7,900만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건 면적(17.37㎡) 기준으로 시세 환산 시 약 4,167만원에서 6,097만원이며, 평균 시세 환산가는 약 4,817만원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때, 시장 가격을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 55,000,000원 (5천5백만원) 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.