나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503062 [1] 대전광역시 동구 자양동 53-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 자양동 소재 '동광초등학교' 서측 인근에 위치하고 있는 부동산으로
주위는 단독 및 다세대주택, 주상용건무러, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대로 서
측 인근에 '우송대학교'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 평지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(2) : 가장형의 평지로 '단독주택' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 세로에 접하고 있습니다.
기호(2) : 본건 기호(1)토지를 통하여 세로의 도로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역),
교육환경보호구역, 중점경관관리구역.
기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역, 자연재
해위험개선지구, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세벽연와조 스라비지붕 단측 건물로
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 개략적으로 면적사정
하여 감정평가에 포함하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503062 (1)

소재지: 대전광역시 동구 자양동 53-35

용도: 단독주택

감정가: 296,111,300원

토지면적: 213.50㎡ (약 64.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.85㎡ (약 19.9평)

건물제시외면적: 52.00㎡ (감정평가 포함)

건축물대장상 건물면적: 65.85㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역

건축년도: 1972년 (추정 - 건축물대장상 사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 자양동에 위치하며, '동광초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있으며, 서측 인근에 '우송대학교'가 위치하고 있어 학군 및 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약

- 갑1: 소유권 이전 (1991-04-09, 한규조)

- 갑2: 소유권 이전 (2008-02-19, 이정옥)

- 을7: 근저당권 (2019-06-21, 한성저축은행, 92,400,000원) - 말소기준권리

- 갑3: 가압류 (2024-01-23, 신재규, 20,996,090원) - 말소

- 갑4: 가압류 (2024-05-28, 세종신용보증재단, 39,000,000원) - 말소

- 갑5: 가압류 (2024-06-03, 신용보증기금, 5,829,289원) - 말소

- 갑6: 가압류 (2024-06-04, 충남신용보증재단, 17,000,000원) - 말소

- 갑9: 임의경매 (2025-07-30, 한성저축은행, 84,448,581원) - 말소

- 등기부채권 총액: 175,225,379원

* 건물 등기부 요약

- 등기부상 내용은 토지 등기부와 동일하게 확인됩니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 종합 권리분석

- 본 건의 말소기준권리인 한성저축은행의 근저당권(을7) 설정일(2019-06-21) 이후의 권리들은 전부 말소될 예정입니다.

- 낙찰자는 모든 등기부상 권리를 인수하지 않으며, 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

- 다만, 등기부 외 권리(예: 유치권, 법정지상권 등) 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

- 제시외 건물은 감정평가에 포함되어 있어 일괄 매각 처리됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 자양동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 초등학교 및 대학교가 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다. 대학가 인근이라는 점은 임대 수익 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 동광초등학교가 인근에 위치하며, 우송대학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주택지대 내에 위치하며, 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되어, 최초 입찰에서 유찰된 이력이 있습니다. 이는 시장의 관심도 부족, 물건 자체의 문제, 또는 높은 희망가 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 건축물 노후: 건축물대장상 사용승인일 기준으로 1972년에 건축된 건물로, 약 50년 이상 경과한 노후 주택입니다. 리모델링 또는 재건축 계획이 필요할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있어, 초기 자금 부담이 가중될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 250% 범위 내에서 건축이 가능하나, 소로3류 접함, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 신축 또는 증축 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

대전 동구 자양동에 소재한 본 단독주택은 넓은 토지 면적(213.50㎡)을 보유하고 있으며, 주변에 학교와 대학교가 인접하여 교육 및 주거 환경이 비교적 우수합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 이력, 건물 노후도, 높은 매수신청보증금 등의 위험 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 제시외 건물 52.00㎡가 감정평가에 포함되어 있어, 실제 활용 면적이나 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 풍부한 토지 가치: 213.50㎡의 넓은 토지는 향후 재개발이나 신축 시 높은 잠재적 가치를 지닙니다.

* 우수한 입지: 초등학교와 대학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정평가액은 296,111,300원입니다. 주변 유사 물건(연립, 다세대)의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건은 넓은 토지 면적의 가치가 높게 반영된 것으로 판단됩니다. 재매각 물건이라는 점과 건물 노후도를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 240,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.