나이스옥션 법원경매 영동 2025타경95 [1] 충청북도 옥천군 군북면 대정리 768-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군북면 대정리 소재 '증약초교대정분교' 북서측 근거리 자연환경보전지역내에 위치합니다.

교통상황

본건 인근으로 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)은 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 기호(1)은 숙박시설건부지, 기호(3)은 기호(1)의 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)의 남동측으로 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호(3)은 기호(1)을 통해 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(승인지역1호)(수도법), 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(승인지역1호)(수도법), 수질보전특별대책지역 (1권역)<환경 정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상에 제시외건물㉡이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3)의 공부상 지목은 '전' 이나 기준시점 현재 '기호(1)의 부속토지' 로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건으로서 (사용승인일:1999.10.22)
외벽 : 석재타일붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감등
창호 : 샷시창임.

이용상태

숙박시설(상호:힐호텔)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂지적 및 건물개황도＂ 참고 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

건물 옥탑내 제시외건물㉠이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 3은 공부상 지목은 전이나 목록 1의 부속토지로 이용중.
목록 3은 농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 소재지

본건은 충청북도 옥천군 군북면 대정리 768-5번지(신주소: 충청북도 옥천군 대정2길 4)에 소재합니다.

1.2. 물건 현황

* 사건번호: 영동지원 2025타경95 (1)

* 용도: 숙박시설 (건물 용도: 숙박시설, 상호: 힐호텔)

* 감정가: 553,493,500원

* 토지 면적: 876.00㎡ (약 265평)

* 건물 면적: 397.11㎡ (약 120평)

* 제시외 건물 면적: 175.55㎡ (약 53평)

* 건물 사용승인일: 1999년 10월 22일

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 옥천군 군북면 대정리 소재 '증약초교대정분교' 북서측 근거리에 위치하며, 자연환경보전지역 내에 자리하고 있습니다. 주변으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한

본건 토지(기호 1, 3)는 인접 도로 및 인접지와 대비하여 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 기호(1)은 숙박시설 건물 부지로, 기호(3)은 기호(1)의 부속토지로 이용 중입니다. 해당 토지는 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인 지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있습니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건(기호1)은 남동측으로 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호(3)은 기호(1)을 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지, 건물)

토지 등기부상 1999년 4월 6일 소유권 이전(권달옥)이 있으며, 2016년 2월 25일 이원새마을금고의 근저당권(2억 6천만원)이 말소기준권리입니다. 이후 동일 채권자의 근저당권 1건, 충북신용보증재단의 가압류 1건, 이원새마을금고의 임의경매 1건이 등기되었습니다. 건물 등기부상 1999년 10월 26일 소유권 보존(권달옥)이 있으며, 토지 등기부와 동일한 권리 내역이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

2016년 2월 25일 접수된 이원새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수/소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 별도 확인되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 옥천군 군북면 대정리는 자연환경보전지역으로 지정되어 있어 개발이 제한적인 지역입니다. 주변은 수려한 자연경관을 자랑하며, 대청호와 인접하여 일부 관광 자원화가 진행되고 있습니다. 최근 옥천군은 군서면·군북면 일원 개발제한구역 일부를 해제하여 주민 재산권 회복 및 지역 활력 제고를 도모하고 있으나, 본건 소재지는 여전히 자연환경보전지역에 해당합니다.

4.2. 숙박시설 수요 및 공급

본건은 옥천군 군북면 대정리에 위치한 숙박시설(힐호텔)입니다. 주변에 대규모 관광지나 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 지역 주민 및 통과 차량, 그리고 인근의 대청호 및 부소담악과 같은 자연 관광지를 찾는 방문객을 대상으로 한 숙박 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 옥천군 구읍 지역의 전통문화체험관이 숙박·체험 명소로 주목받고 있으며, 2025년에는 장계관광지에 호텔 건립 추진 등 지역 내 숙박시설 확충 및 개발 움직임이 있습니다. 하지만 본건 지역 자체의 숙박시설 시장 현황에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

4.3. 주변 시설 및 잠재적 혐오시설

본건 인근에는 증약초등학교 대정분교가 있으며, 수생식물원, 부소담악 등 자연 친화적인 관광지가 위치해 있습니다. 지역은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 축산 관련 시설이나 환경 오염을 유발할 수 있는 시설의 입지는 제한적입니다. 현재까지 주변에 혐오시설이 입지하여 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

군북면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 옥천군 군북면은 기초생활거점시설인 '군북 공감센터'가 운영되어 주민 복지 및 문화 활동 공간을 제공하고 있습니다. 그러나 대도시 지역에 비해 편의시설의 접근성이나 다양성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 증약초등학교 대정분교가 있습니다.

5.3. 대중교통

옥천군 농어촌버스가 운행되고 있으며, 군북면을 경유하는 노선으로는 901번(옥천터미널-자모리종점) 및 911번(옥천터미널-이평리) 등이 있습니다. 간선 노선인 607번은 옥천 시외버스터미널에서 대전 시내까지 운행하며 배차 간격이 15분 내외로 비교적 촘촘하나, 외곽 농촌 노선은 하루 1~6회 운행으로 제한적이므로 이용 전 시간표 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건 목록 3 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 숙박시설 건물의 부속토지로 이용 중입니다. 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관할 관청에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 경계 불분명 및 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 향후 분쟁의 소지를 방지하고 정확한 토지 이용을 위해 별도의 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 비용과 시간 발생 요인이 됩니다.

6.3. 개발 제한

본건은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

본건 건물 외에 175.55㎡(약 53평)에 달하는 제시외 건물(건물 옥탑 내 제시외건물 ㉠, 기호(3) 지상 제시외건물 ㉡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이 부분에 대한 법적 검토 및 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.5. 건물 노후도

건물은 1999년 10월 22일에 사용 승인되어 약 27년 경과되었습니다. 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 군북면에 위치한 숙박시설로, 아름다운 자연 환경과 인접해 있다는 장점이 있으나, 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무, 경계 불분명으로 인한 측량 필요성, 그리고 다양한 개발 제한 사항들은 입찰 전 반드시 확인하고 대비해야 할 부분입니다. 제시외 건물 존재 및 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 옥천군 지역 내 숙박시설로서의 잠재력: 대청호 등 주변 관광 자원과의 연계 및 지역 관광 활성화 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 효율성을 높일 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 현재 등기부상 별도의 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 553,493,500원을 기준으로, 위에 언급된 각종 리스크 요인(농지취득자격증명, 경계 불분명, 개발 제한, 제시외 건물, 건물 노후도 등)과 낙찰 후 예상되는 추가 비용(측량비, 증명 발급비, 리모델링 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 관련 보증금 또는 차임 미상인 경우는 없으나, 제시외 건물 처리 비용 및 농지 관련 법규 준수 비용을 충분히 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 별도 상담 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.