나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30690 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 "중앙탑중학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지 및 학교 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제16층 제1604호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내벽 : 페인팅, 벽지 및 타일붙임 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 20m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

임예주:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 7 . 21.
주택도시보증공사(임차인 임예주) : 경매신청채권자로서 임차인 임예주의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경30690 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 16층 1604호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

본 건물의 토지 면적은 49.27㎡ (약 14.91평)이며, 토지 지분 면적은 49.2715㎡입니다.

건물 면적은 59.83㎡ (약 18.09평)이며, 건물 지분 면적은 59.8332㎡입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 건축물 정보

신우희가로아파트는 2018년 01월 15일에 사용 승인되었습니다.

본 단지는 총 11개 동으로 구성되어 있으며, 총 741세대가 거주하고 있습니다.

본 건물이 속한 106동은 총 17층 건물이며, 본 물건은 그 중 16층에 위치합니다.

아파트 단지의 전용 면적은 51965.3349㎡, 총 면적은 71538.54㎡입니다.

주차는 지상 4대, 지하 53대로 총 160대 (단지 전체 기준: 지상 868대) 수용 가능합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기는 지상 2대, 지하 14대 (단지 전체 기준)가 설치되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건은 남동측으로 노폭 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 수월합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 상대보호구역, 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시) 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본 요약 시, 소유권 보존 등기(갑1) 이후 우리은행 근저당(을1)이 말소 예정이며, 임예주(임 )의 주택임차권(을2) 및 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정(갑2)이 등기되어 있습니다.

임차인 현황으로는 임예주(임 )가 있으며, 보증금 122,700,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2018년 01월 24일, 확정일자는 2018년 02월 05일, 배당신고일자는 2023년 07월 21일입니다.

해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 표기되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 법원에서 진행하는 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 우선순위 채권자들에게 변제될 예정이거나, 채권 양수인(주택도시보증공사)이 권리를 승계함에 따라 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

그러나 주택임차권 등기가 존재하고 채권 양수인이 대항력 및 우선변제권을 승계한다는 점은 추후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 요소를 완전히 배제할 수 없으므로, 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

총 등기부 채권액은 184,860,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 학교(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)가 밀집해 있어 학생 유동인구 및 학부모 수요가 존재합니다.

2026년 6월 23일 기준, 본 물건과 유사한 면적(59.83㎡)의 거래가는 148,000,000원으로 확인되었습니다.

또한, 59.95㎡ 면적의 유사 물건도 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 전월세 거래 사례로는 59.95㎡ 면적이 보증금 70,000,000원에 월세 750,000원으로 계약된 사례(2026년 6월 1일)가 있습니다.

이러한 최근 시세는 감정가 172,000,000원 대비 낮은 수준으로, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

단지 내 상가 및 부대시설을 비롯하여, 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

단지 주변에 녹지 공간 및 공원이 조성되어 있다면 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. (추가 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

공동담보: 본 건이 공동담보 물건으로 분류된 점은 채무 구조의 복잡성을 시사합니다. 공동담보 채무는 하나의 채무가 여러 담보물에 걸쳐 있는 경우로, 해당 채무의 전체적인 변제 상황이나 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 가치나 경매 절차에 예상치 못한 영향을 미칠 수 있습니다. 채무 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

임차인 권리: 임차인 임예주(임 )는 주택임차권 등기를 하였고, 주택도시보증공사가 해당 채권을 양수하며 대항력 및 우선변제권을 승계했다고 명시되어 있습니다. 그러나 '임차인 현황' 상 대항력이 없는 것으로 표기되어 있고, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그럼에도 불구하고, 임차권 설정 및 채권 양수 과정에서의 법적 관계는 복잡할 수 있으므로, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

주변 혐오시설: 해당 주소지 주변으로 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당, 공장 등)의 존재 여부는 직접적인 현장 조사 및 건축물대장, 토지이용계획도, 관련 지도 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 본 보고서 작성 시점에서는 해당 정보가 확인되지 않았으므로, 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 1604호는 신축에 가까운 아파트로서 기본적인 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 공동담보 채무 구조의 복잡성과 임차인 권리 승계와 관련된 법적 쟁점은 면밀한 검토가 필요합니다.

투자자는 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 최신 시세 및 시장 동향을 반영한 신중한 입찰 전략을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성 확보

교통 및 주변 생활 인프라 양호 (학교, 간선도로, 버스정류장 인근)

신축급 아파트로서 향후 가치 상승 잠재력

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 실거래가는 59.83㎡ 면적 기준으로 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다.

감정가는 172,000,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 잠재적 가치를 고려한 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

구체적인 입찰가 결정은 경매 시장 상황, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.