나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30685 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""중앙탑중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 제6층 제602호로서,
외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건은 현장조사시 내부 출입치 못하였으며, 각종공부, 도면, 관리사무소 탐문 및 외부관찰 등을 종합하여 조사하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

유진희:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 2.
주택도시보증공사(임차인 유진희) : 경매신청채권자로서 임차인 유진희의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30685 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

토지지분: 49.2715㎡ (약 14.90평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.8332㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

특이사항: 공동담보, 유진희 임차인 (2023.11.02. 주택임차권등기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편입니다.

단지 내 도로가 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

말소기준권리인 우리은행의 근저당(2018.01.17.)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 별도로 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 2018.01.17. 우리은행 근저당

소멸예정 권리:

* 우리은행 근저당 (2018.01.17.)

* 주식회사 신우산업개발 신탁등기 (2019.09.24.)

* 유진희 주택임차권 (2023.11.02.) (대항력 없음)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.07.24.)

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황 (유진희)

* 임차인: 유진희

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.10.10.

* 확정일자: 2019.10.10.

* 배당신고일자: 2023.11.02.

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택임차권등기일 2023.11.02. 주택도시보증공사는 임차인 유진희의 임차보증금반환채권을 양수받아 경매를 신청하였으며, 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

* 인수 보증금: 0원. (대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설 및 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

충주시내 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 체계적인 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 학교가 많아 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 중앙탑중학교 (남측 인근)

* 중앙탑초등학교 (상대보호구역)

* 중앙탑고등학교 (상대보호구역)

5.2. 편의/의료시설

* 근린생활시설, 농협, 행정복지센터 등 이용 가능.

* 충주시 소재 종합병원(충주병원, 건국대학교 충주병원 등) 차량 접근 용이.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 충주신우희가로 아파트

* 총 세대수: 741세대

* 총 동수: 12동 (전체 단지 기준)

* 사용승인일: 2018.01.15.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등.

* 주차: 총 160대 (지상 4대, 지하 53대, 기타)

5.4. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 (106동 기준)

* 해당 호수: 6층 602호 (제공된 정보 기준. 전유부 JSON 데이터 상 16층 1602호와 불일치 가능성 확인 요망)

* 외벽: 시멘트 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감.

* 창호: 새시 창호.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인 및 하자 가능성

감정평가 당시 현장 조사에서 내부 출입이 어려워 일반적인 구조와 시설로 추정하였습니다. 실제 내부 마감 상태, 설비 노후도, 하자 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 공동 담보 및 신탁 관련 사항

'공동담보' 특이사항은 본 건 외 다른 물건도 담보로 제공되었음을 의미하며, 관련 추가 정보 확인이 필요합니다.

'신탁재산 귀속 및 금지사항 등기'가 되어 있어, 신탁 계약 내용을 확인하여 소유권 이전 관련 사항을 파악해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 변수

임차인 유진희는 대항력이 없으나, 비교적 큰 금액의 보증금(122,700,000원)을 신고하였습니다. 주택도시보증공사가 채권을 양수하여 경매를 신청한 만큼, 배당 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. JSON 데이터 불일치 가능성

건축물 표제부상의 전유부 정보에서 본 건의 층수 및 호수(16층 1602호)가 초기 제공된 물건 정보(6층 602호)와 상이한 부분이 확인되었습니다. 경매 진행 및 입찰 전 해당 불일치 사항에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축 아파트로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 충주시 중앙탑면 지역은 교육 및 교통 환경이 우수하며, 인근 개발 계획에 따른 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 감정가는 165,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가가 148,000,000원에서 150,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공동담보 및 신탁 등기 관련 추가 확인이 요구되며, 임차인 관련 변수도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 아파트로 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 학군이 우수하고 교통이 편리한 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 충주시 지역 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (전용면적 약 59.83㎡ ~ 59.95㎡ 기준):

* 2026년 6월 23일: 148,000,000원 (59.83㎡, 12층)

* 2026년 6월 23일: 150,000,000원 (59.95㎡, 14층)

감정가: 165,000,000원

종합 의견:

본 건의 감정가는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 입찰 시에는 최근 실거래가를 기준으로 하되, 물건의 개별 가치(층, 향, 내부 상태 등) 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 인수 부담이 없다는 점과 신축이라는 장점을 감안하여, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위:

150,000,000원 ~ 165,000,000원

상기 예상가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정된 것이며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 유찰 횟수에 따른 최저매각가격 하락 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.