나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1784 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 '한국가스안전공사' 남서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재 및 판넬 등 마감
내벽 : 콘크리트 노출 등 마감
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 14M 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07) , 제2종일반주거지역(2015-12-31) , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합)가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1784 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 352,000,000원

토지면적: 102.49㎡ (약 31.00평)

토지 지분: 102.49400000000001㎡ (약 31.00평)

건물면적: 120.91㎡ (약 36.57평)

건물 지분: 120.9058㎡ (약 36.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호

건물 용도: 제1종 근린생활시설 (현황: 근린생활시설, 공실)

총 건축 연면적: 1276.9828㎡

대지 면적: 867.4㎡

건축 면적: 454.12㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 '한국가스안전공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 14M 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 6M 내외의 보행자 전용도로에 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리: 을7 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-09-17 접수, 186,000,000원)

* 등기부채권 총액: 186,000,000원 (등기부상 근저당액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이시연

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025-05-16

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권: 충북혁신도시 내에 위치하며, 아파트 단지 및 기타 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. '한국가스안전공사' 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

* 현재 이용 상태: 본건은 근린생활시설로 이용 중이나, 현재 공실 상태입니다. 이는 상권 내 공실률 및 임대 수요에 대한 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 간선도로 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 교육시설: 충북혁신도시에 동성초등학교, 동성중학교, 동성고등학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 동성유치원, 맹동어린이집 등 다수의 보육시설이 있습니다.

* 의료시설: 국립소방병원이 맹동면 두성리에 위치하며, 내과, 외과, 소아청소년과, 산부인과, 재활의학과 등 다양한 진료 과목을 운영하고 있습니다. 또한, 음성군 내에 다수의 의원 및 병원이 있습니다.

* 편의시설: 충북혁신도시 내에 혁신도시도서관, 혁신도시 복합혁신센터, 국민체육센터 등 다양한 공공시설이 위치하고 있으며, 거성호텔 등 숙박 시설 및 주변 상업 시설을 통해 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 본 건물이 공실 상태이므로, 공실 장기화에 대한 리스크 관리가 필요합니다.

* 지역 개발 관련 규제: 토지이용계획상 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 과거 맹동면 일원에 폐기물 소각장 설치 추진으로 주민 반대 사례가 있었습니다. 현재 해당 시설의 설치 여부 및 위치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 주변의 택지 개발 및 공공기관 이전으로 인한 잠재적 성장 가능성을 가지고 있습니다. 특히, 국립소방병원이 인근에 개원(또는 개원 예정)하고 있으며, 혁신도시 내 주거 단지 개발이 활발히 진행 중입니다. 교통 접근성 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 현재 공실 상태라는 점은 임대 수요 및 상권 활성화에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다. 또한, 지역 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있으나, 관련 규제 사항을 정확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 지속적인 발전 가능성: 공공기관 이전 및 주거 단지 확충으로 인한 인구 유입 증가가 기대됩니다.

* 국립소방병원 개원으로 인한 유동인구 증가: 지역 거점 병원으로서의 역할 수행 및 관련 종사자, 방문객 유입으로 인한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 접근성이 뛰어나고 교육, 의료, 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 352,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 향후 임대 수익률, 공실률, 주변 시세, 향후 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 상세한 시장 조사 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.