나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1821 [1] 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재‘강동대학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

일련번호 (1-4,6-7) 토지까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

- 일련번호 (2-3,6-7) : 공히 부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 전으로 이용 중임.

- 일련번호 (4) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 급경사를 이루며, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

- 일련번호 (5) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 급경사를 이루며, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1-4,6-7) : 폭 약 3-4미터 도로와 접함.

- 일련번호 (5) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,3-7) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 일련번호 (2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 (1,4) 토지의 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 (4,7) 토지 일부는 인접한 대지(59-12번지)의 부속토지로 이용 중임.

- 임대 관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,3 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 1 토지의 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경1821 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-3

* 용도: 전

* 감정가: 79,730,000원

* 토지면적: 1190.00㎡ (약 360평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOO (등기부 요약상 부천시흥원예농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재 ‘강동대학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대임.

* 교통상황: 일련번호 (1-4,6-7) 토지까지 차량 접근 가능하나, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 (1-4,6-7): 폭 약 3-4미터 도로와 접함.

* 일련번호 (5): 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 (1,3-7): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 농업보호구역, 배출시설설치제한지역.

* 일련번호 (2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역.

* 혐오시설 확인: 주변 지역 내에서 폐기물 처리 시설이나 축사 운영 관련 정보가 검색되었으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성이나 유해성에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않음. 다만, 음성군 내 축사 악취 관련 민원이 있음을 시사하는 기사들이 검색됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 근저당권 (을5): 2012-10-31, 부천지구원예농업협동조합, 396,000,000원. (말소기준권리)

* 기타 권리사항:

* 을구 근저당권 (2012-10-31) 및 지상권 (2012-10-31)은 말소 예정임.

* 을구 근저당권 (2019-09-27)은 말소 예정임.

* 갑구 가압류 (2023-07-24, 2023-08-25)는 말소 예정임.

* 갑구 소유권경정 (2025-07-17)은 말소되지 않음.

* 갑구 임의경매 (2025-07-30)가 본 경매를 개시한 권리임.

* 총 등기부 채권액: 926,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있으나, 등기부 요약상 을6 지상권은 말소된 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌지대에 위치하여 상업시설 및 편의시설이 부족할 것으로 예상됨.

* 주변은 농경지, 과수원, 임야 등이 주를 이루고 있어 별도의 상권 형성은 미미함.

* 인근에 강동대학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 일부 소규모 상권은 존재할 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮음.

5. 생활정보

* 주거 및 생활 편의시설 접근성이 다소 불편할 것으로 예상됨.

* 가축사육제한구역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 축산업이나 농업 관련 활동에 대한 제한이 있을 수 있음.

* 대중교통 이용이 불편하여 자가용 이용이 필수적일 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 1, 3 토지에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

* 토지 현황과 지목 불일치: 목록 1 토지의 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 도로'로 이용 중.

* 맹지 존재: 일련번호 (5) 토지는 맹지로, 건축이나 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 토지 이용계획 및 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역 등 개발 및 이용에 제약이 많음.

* 일부 토지 타 필지 부속 토지 이용: 일련번호 (4,7) 토지 일부가 인접 대지(59-12번지)의 부속토지로 이용 중.

* 토지 형태 및 경사: 일부 토지는 부정형이며 급경사를 이루고 있어 활용에 어려움이 있을 수 있음.

* 제시목록 외 물건 존재: 일련번호 (2) 지상에 제시외 물건 소재.

* 경매 개시 결정 채권액: 본 건의 권리 분석상 말소 기준권리 이전의 권리들은 말소되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보이나, 채권 총액이 9.26억원으로 상당히 높게 등기되어 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 약 8천만원 수준이나 실제 활용 및 매각에는 몇 가지 중요한 고려사항이 있습니다. 가장 큰 특징은 농지 취득 자격 증명이 필수적이라는 점이며, 현황과 지목이 불일치하는 부분, 맹지, 개발 제한 구역 지정 등은 토지 이용 및 활용에 있어 제약을 초래할 수 있습니다. 주위 환경은 순수 농촌지대로, 상권이나 생활 편의시설 접근성이 낮습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 활동에 관심 있는 수요자에게는 적합한 토지일 수 있습니다.

* 개발이 제한된 농림지역이나 농업보호구역 내 토지의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (단, 농지법 등 관련 법규 준수 필수).

* 감정가 대비 낮은 입찰가로 취득 시 시세차익 가능성이 있습니다.

* 모든 선순위 권리가 말소되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 결정하기 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 토지의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 본 물건의 실제 활용 가능성 및 농지 취득 자격 확보 가능성 평가.

* 토지 현황(도로, 경사 등)을 고려한 실질적 가치 평가.

* 인근 지역의 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 가능성 검토.

현재 감정가는 79,730,000원이며, 이는 물건의 최소 가치 기준으로 참고할 수 있습니다. 실제 입찰가는 위 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.