나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52893 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1445 안산신길두산위브아파트 102동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 등 주위환경 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지상16층 아파트 건물내 15층 1504호로서, (사용승인일 : 2004.11.22) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호임..

이용상태

아파트(후첨,내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 부정형의 토지로서 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류 (폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로 )(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52893 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1445 안산신길두산위브아파트 102동 15층 1504호

용도: 아파트

건물명: 안산신길두산위브아파트

감정가: 309,000,000원 (삼억구백만원)

토지면적: 32.58㎡ (약 9.86평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 높이: 지상 16층 중 15층

사용승인일: 2004년 11월 22일

매각구분: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로상태: 단지 내 도로가 포장되어 있으며, 외부 도로와 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다.

주변 시설: 신길초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변으로는 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 15일자 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을12) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 800,000원 (자료에 따라 0원으로도 기재되어 있어 확인 필요)

* 전입일자: 2025년 2월 4일

* 확정일자: 2025년 2월 13일

* 배당신고일자: 2025년 9월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 407,148,069원

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로서, 주변에 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 및 지역 자체의 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설: 신길초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

단지 정보: 안산신길두산위브아파트는 총 212세대로 구성되어 있으며, 2004년 11월에 사용승인되었습니다. 최고 21층, 최저 1층 규모이며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 주차대수는 총 75대입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건축 연도: 2004년식으로 약 19년 경과된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 정보: 임차인 임 은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 명도 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다. 차임 정보가 0원에서 80만원으로 상이하게 기재된 점도 유의해야 합니다.

토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등은 토지거래허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 추가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

안산시 단원구 신길동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 건물 연식, 임차인 관련 확인 사항을 제외하면 기본적인 주거 가치는 무난한 편으로 평가됩니다. 최근 실거래가 및 전세가 데이터를 고려하여 시세 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신길초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 해당 면적(59.99㎡)의 임차 보증금이 24,800만원으로, 이는 해당 물건의 시장 가치를 간접적으로 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 후 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

* 건물 연식이 있으나, 아파트의 경우 일반적인 노후화 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 309,000,000원

최근 전월세 데이터(59.99㎡): 보증금 24,800,000원 (2026.01.06. 계약)

최근 매매 데이터(84.866㎡): 300,000,000원 ~ 350,000,000원 (2026년 2월~4월)

상기 데이터를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 84.866㎡ 면적의 매매가 대비 59.99㎡ 면적의 시세 적용 시 보수적인 추정치는 2.1억~2.5억 수준이나, 동일 면적의 높은 전세 보증금을 고려할 때 실제 매매가는 더 높을 것으로 예상됩니다.

제안 입찰가: 290,000,000원 ~ 305,000,000원

(참고: 최저 입찰가는 감정가의 70% 수준부터 시작되지만, 해당 물건의 시세 및 경쟁 가능성을 고려하여 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.